怎樣投資商鋪？商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠。一、評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值；二、選擇好的商鋪物業(yè)；三、收取回報(bào)；

　　怎樣投資商鋪

　　一、評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值

　　經(jīng)常被問及這樣的問題：這個(gè)鋪值多少錢?其實(shí)這個(gè)問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

　　商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

　　假設(shè)我們在一個(gè)適于經(jīng)營餐飲業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊餐飲的經(jīng)營狀況，比如周邊居住人群的消費(fèi)習(xí)慣，顧客的種類，餐飲的檔次，(大眾口味還是特色餐飲)吸引人群等等情況。

　　比如對于一個(gè)200平米的餐飲鋪，除去廚房、洗手間等公共部分，餐位為30—40個(gè)，初期投入，轉(zhuǎn)讓費(fèi)(包括購置廚房設(shè)備、餐桌餐椅和碗筷等用具)為10萬元、裝潢費(fèi)6萬元，房租每天1.5元，月租金為9千元，總投入26.8萬元。平均每天上座率為八成，每人消費(fèi)為20元，每天有100人消費(fèi)，那么每日的營業(yè)額為2000元，每周營業(yè)額為1.4萬元，每月營業(yè)額為5.6萬元，每年?duì)I業(yè)額為67.2萬元，1到2年之后，如果經(jīng)營好的話，凈收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期投入資金，營業(yè)額將會(huì)成倍增長。

　　投資餐飲屬于比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目，其見效快，收益快。一般餐飲的回收期為8--12個(gè)月，而且是當(dāng)日見錢，就目前而講，餐飲行業(yè)是投資當(dāng)中高回報(bào)的一種!

　　如果說資金不多、沒有太多經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，選擇新興地區(qū)商鋪投資會(huì)更具優(yōu)勢。

　　二、選擇好的商鋪物業(yè)

　　好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個(gè)意義上，位于離CBD最近的通州區(qū)——桃花島?金街是出色的/卓越的/優(yōu)異的/杰出的的商鋪。其據(jù)守八通線梨園站南，客流量之大，桃花島金街不同于一般的住宅底商和商場內(nèi)鋪，為全獨(dú)立并且鋪鋪臨街，無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以。

　　不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場內(nèi)鋪以及地下底商，同時(shí)要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，其周邊眾多高尚社區(qū)云集，80%CBD白領(lǐng)以及準(zhǔn)白領(lǐng)，50多萬常住人口，消費(fèi)實(shí)力非常強(qiáng)勁。

　　三、收取回報(bào)

　　如果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會(huì)有哪些損失?首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金;第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會(huì)影響到新的租金;第四，我們不知道是否因此會(huì)卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個(gè)好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要!

　　好的承租人指那些信用良好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶，所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶;同時(shí)，租戶也得選擇信譽(yù)比較好的物業(yè)公司，來解決后顧之憂。

　　商鋪投資前景

　　一、投資回報(bào)高

　　商鋪很多的回報(bào)率都達(dá)到了8%，而住宅一般在5%以下;商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會(huì)有遞增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比靠前年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時(shí)還能收到一筆可觀的進(jìn)場費(fèi)或頂手費(fèi)。再者商鋪要脫手相對比較容易，因?yàn)橛泻芏嗪锰?，自然需求也比較大。

　　二、租金回報(bào)穩(wěn)定

　　一般的住宅性質(zhì)的地產(chǎn)，租賃周期較短，現(xiàn)在基本都是一年一簽，也就是有可能你的房子一年就要換一個(gè)租客，到時(shí)候又會(huì)為找新的租客而頭疼。但是商鋪的租賃周期是比較長的一般都是5年左右的，租金的回報(bào)相對穩(wěn)定。

　　三、不折舊

　　“旺就行”就住宅而言，使用年限為70年，在物業(yè)中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了感覺會(huì)有那么美中不足的遺憾;所以一個(gè)新的住宅社區(qū)一般來說住上5至10年都會(huì)選擇更換新的環(huán)境。而這時(shí)出售也會(huì)有折舊的“待遇”，因?yàn)橥庥^舊了給人的感覺不爽，另外時(shí)間長了的社區(qū)管理方面往往會(huì)跟不上或不如剛開始的時(shí)候那么完善，那么溫暖。而商業(yè)地產(chǎn)卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業(yè)地產(chǎn)講究的是地段、人氣、回報(bào)價(jià)值的體現(xiàn)，所以舊不是問題。

　　四、不裝修

　　在非商業(yè)物業(yè)投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時(shí)間在2-3年就得裝修翻新一次，以至讓物業(yè)快租或租上好價(jià)，裝修費(fèi)心費(fèi)力又花錢，挺煩心。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按著要求來裝修。

　　五、不憂租

　　一般來說住宅都要到經(jīng)紀(jì)公司放盤，而且空置的時(shí)間較長，相對損失顯大。而且投資者還經(jīng)常為出租的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿意放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常煩瑣。商鋪就不同，還未到期就可以提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無所有最好。

　　商鋪投資注意事項(xiàng)

　　靠前，投資商鋪既要看價(jià)格，更要看地段。

　　比如，外圍周邊有些區(qū)域價(jià)低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會(huì)旺。成熟地段內(nèi)的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點(diǎn)要關(guān)注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。

　　第二，還要看區(qū)域商鋪的供應(yīng)量，量大的區(qū)域要謹(jǐn)慎。

　　商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的容量有限。

　　第三，還商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進(jìn)深短的。

　　有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實(shí)很難做夾層。如果單價(jià)因?yàn)閷痈吒咭恍┒鴥r(jià)格上漲，要慎重。

　　第四，考慮商鋪的投資回報(bào)率。

　　在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。