（原標(biāo)題：炒房客徹底崩潰！法拍房全面限購，曾有人兩倍溢價搶千萬豪宅）本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納 圖片來源：視覺中國曾幾何時，因來源不明，法拍房并不是購房者的最優(yōu)選項(xiàng)。然而，隨著近年來數(shù)量激增且不受政策約束，法拍房逐漸成為炒房客眼中的香餑餑。12月19日晚，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，《規(guī)定》明確人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。一直以來，法拍房因?yàn)椴皇芟拶徴咭?，且價格低于商品房，在不少一二線城市動輒幾百上千萬一套的樓市角逐中優(yōu)勢突出，令不少投機(jī)取巧者通過競買法拍房逃避限...

（原標(biāo)題：炒房客徹底崩潰！法拍房全面限購，曾有人兩倍溢價搶千萬豪宅）

本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納

圖片來源：視覺中國

曾幾何時，因來源不明，法拍房并不是購房者的最優(yōu)選項(xiàng)。然而，隨著近年來數(shù)量激增且不受政策約束，法拍房逐漸成為炒房客眼中的香餑餑。

12月19日晚，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，《規(guī)定》明確人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

一直以來，法拍房因?yàn)椴皇芟拶徴咭?，且價格低于商品房，在不少一二線城市動輒幾百上千萬一套的樓市角逐中優(yōu)勢突出，令不少投機(jī)取巧者通過競買法拍房逃避限購政策，從中牟取利益。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2017年，全國法拍房僅有9千多套；2018年達(dá)到2萬多套；2019年猛增至50萬套；2020年時，全國法拍房數(shù)量翻倍至127萬套；截至2021年10月，法拍房的掛拍數(shù)量已經(jīng)達(dá)到168萬套，較2017年增加了近186倍，而且這個數(shù)字還在持續(xù)增長中。

如今法拍房加入限購行列，且新規(guī)適用于全國，意味著又一個樓市漏洞將被堵住，炒作法拍房或?qū)⒊蔀闅v史，法拍房市場也將迎來較大沖擊。

法拍房增加百倍，有人出兩倍價格瘋搶

從2017年至今，國內(nèi)法拍房數(shù)量增加了近186倍，且拍賣的火熱程度不亞于購房者集體打新網(wǎng)紅盤。

法拍房市場的火熱，主要得益于政策和價格。

在政策方面，大部分城市對法拍房并沒有實(shí)施限購政策，任何人都可以購買；在價格方面，法拍房的成交價往往只有市場價的7-8折，競買到一套法拍房可以比正常購買商品房便宜幾十萬甚至幾百萬元，對于購房者來說，吸引力十足。

時代財經(jīng)了解到，北京的法拍房成交價已經(jīng)連續(xù)4個月低于市場價8折以下；而在深圳，法拍房成交價不僅遠(yuǎn)低于市場價，甚至比二手房指導(dǎo)價還要低；杭州的部分法拍房成交價更是有低于評估價300萬元以上的。

在政策和價格的雙重優(yōu)勢下，不少手握充足資金但不具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格的購房者，選擇加入了“競買法拍房大軍”。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年廣東省的法拍房掛拍量為25878套，其中深圳的掛拍法拍房為2839套。但時代財經(jīng)注意到，截至今日（12月20日），在阿里拍賣平臺上掛拍的深圳法拍房數(shù)量已達(dá)到9963套。

也就是說，在過去一年不到的時間里，深圳掛拍的法拍房數(shù)量激增了251%。要知道這個數(shù)據(jù)僅是阿里拍賣上的，目前，國內(nèi)受法院委托的房產(chǎn)拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺還包括京東拍賣、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。

不僅深圳，蘇州法拍房市場也火熱異常。據(jù)悉，今年蘇州的法拍房掛拍數(shù)量達(dá)到36391套，位居全國第二，僅次于重慶的44248套。其中，蘇州法拍房累計成交2540套，成交金額為96.95億元，創(chuàng)下近幾年的新高。

在今年房地產(chǎn)市場持續(xù)走低的行情下，法拍房不僅掛拍數(shù)量激增，高溢價成交的現(xiàn)象也屢見不鮮，不少城市都拍出了天價豪宅。

前段時間，上海一豪宅拍出1.75億元的高價，單價超過26萬元/平方米，創(chuàng)下法拍房的市場紀(jì)錄；今年5月，廣州凱旋新世界·廣粵尊府一套法拍房經(jīng)過百輪競拍后，最終以溢價108%成交，折合單價18.75萬元/平方米；4月，深圳萊英花園一法拍房源開拍，起拍價517萬元，最終拍出1505萬元的高價，溢價率逼近200%；2020年，杭州一套九龍倉碧璽洋房以1300萬元起拍，最終經(jīng)過547輪競價，以2514萬元成交，溢價率93%。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，對于一些樓市熱度相對較弱的城市，也存在很多高溢價法拍房成交記錄。

今年4月，紹興越城區(qū)一套195平方米房源拍賣，起拍價350萬元，經(jīng)過142輪競拍后以703萬元成交，溢價率超100%；3月，安徽蒙城縣一套起拍價235萬元的房產(chǎn)以450萬元的價格成交，溢價率超90%；2020年12月，泉州一套法拍房以126.6萬元起拍，經(jīng)過百輪報價，最終以292.6萬元成交，溢價率超130%……

即使各地法拍房市場熱度不減，但需一次性付款的規(guī)定仍遭受不少詬病。

有購房者向時代財經(jīng)表示，自己并不會考慮法拍房，“首先我沒辦法一次性拿那么多錢出來，這是最直接的原因，另一個（原因）就是被拍賣的房子多少都是有些問題的，不然怎么會被法院拍賣。如果是經(jīng)濟(jì)***導(dǎo)致的拍賣還能夠接受，要是因?yàn)橐恍┢渌驅(qū)е路孔又荒芡ㄟ^拍賣出讓，背后的情況就比較復(fù)雜了，我是不愿意趟這渾水的?！?/p>政策收緊，堵死最后一個炒房機(jī)會

受疫情影響，不少企業(yè)經(jīng)營情況不甚樂觀，不僅個人欠款還不上，企業(yè)破產(chǎn)的情況也時有發(fā)生，房產(chǎn)抵押幾乎是大家能想到最直接的解決資金困難的辦法，這也促使法拍房的數(shù)量激增。

但事實(shí)上從2020年開始，參與競拍法拍房的條件就變得越發(fā)嚴(yán)格。

時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，包括北京、廣州、深圳、佛山、廈門、濟(jì)南、南京、石家莊、東莞、珠海、三亞等城市的法拍房需要遵循當(dāng)?shù)氐南拶徴?；嘉興對于外地戶籍的法拍房買受人也有限購政策的限制。

今年以來，陸續(xù)有多個城市主動加入“法拍房限購”的隊伍中。今年1月25日，上海法拍房加入限購行列；3月，杭州、成都開始將法拍房納入限購；4月，合肥也開始對法拍房進(jìn)行限購。

但在最高法發(fā)布限購政策之前，全國范圍內(nèi)還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，僅是各地各自出臺的政策。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣向時代財經(jīng)表示，從這個時間起，如果參加法拍房的拍賣，必須具備當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格，也就是說法拍房也全面限購了?！半m然早在這個規(guī)定出臺之前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房‘限購’了，但畢竟只是少數(shù)城市，現(xiàn)如今將全面開始實(shí)施?！?/p>

王玉臣告訴時代財經(jīng)，法拍房雖然價格低于市場價，但因?yàn)椴皇恰罢?guī)”的房源，免不了會存在諸多問題，例如房產(chǎn)的占有使用、產(chǎn)權(quán)不明晰，有多重查封或抵押的房產(chǎn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證，有大量拖欠稅費(fèi)的房產(chǎn)、房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問題的房產(chǎn)很難追責(zé)，如果房產(chǎn)掛了戶口還可能面臨戶口無法遷出等問題。“雖然法拍房不受限購，價格也有優(yōu)勢，但很多人對于購買法拍房仍有所顧慮。”

另外，王玉臣還告訴時代財經(jīng)，此次政策由最高法出臺是因?yàn)獒槍Φ氖欠ㄅ姆?，法拍房是通過法院司法拍賣來實(shí)施的，具體由法院來操作，屬于司法執(zhí)行程序中的一個環(huán)節(jié)，所以并不是由住建部發(fā)布限購政策。

雖然今年樓市行情不佳，但是不難發(fā)現(xiàn)，很多城市的法拍房市場熱度很高，因此不少人表示“法拍房是‘房住不炒’政策的漏網(wǎng)之魚”。這次法拍房被納入限購，對于規(guī)范樓市又往前邁了一步。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，法拍房被納入限購行列對于“房住不炒”意義重大。

“這兩年，一些重點(diǎn)城市推出了限購政策，但并不包括法拍房，這使得此類城市法拍房的交易比較活躍，因?yàn)榭梢砸?guī)避或回避限購政策。此次政策的出臺，將促進(jìn)法拍房市場更快降溫，也打擊了借法拍房來變相炒房的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)談到。