項(xiàng)目公共配套設(shè)施稅前扣除的四大標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目公共配套設(shè)施作為成本的重要組成部分，如何稅前扣除?能否稅前扣除?將對整個項(xiàng)目稅負(fù)產(chǎn)生重要影響。作為企業(yè)財(cái)務(wù)，應(yīng)該從以下四個方面關(guān)注扣除的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　01、公共配套設(shè)施必須是紅線內(nèi)的建筑物

　　項(xiàng)目范圍內(nèi)的才能夠叫做公共配套設(shè)施，如會所、幼兒園、物業(yè)用房、小學(xué)等。紅線外的建筑物不屬于項(xiàng)目范疇，自然不能計(jì)入公共配套設(shè)施，但紅線外的支出是否一定不能扣除?這要看具體情況才能確定，實(shí)務(wù)中常常會常出現(xiàn)特殊勾地條件，如取得土地必須配建學(xué)校，如果學(xué)校在紅線內(nèi)，自然是作為項(xiàng)目組成部分的公共配套扣除，如果是不在紅線內(nèi)，就應(yīng)該屬于特殊土地成本，而非公共配套設(shè)施。

　　02、公共配套設(shè)施在結(jié)構(gòu)上相對獨(dú)立

　　無論是會所、幼兒園還是物業(yè)用房，這些公共配套設(shè)施都有一個共同特點(diǎn)，就是結(jié)構(gòu)上相對獨(dú)立，如果不是獨(dú)立的空間，而是依附于別的空間，如在地下室內(nèi)設(shè)置的配電室等，就不是單獨(dú)的公共配套設(shè)施，而應(yīng)劃入對應(yīng)的獨(dú)立空間，如人防或地下室。

　　這種獨(dú)立還有一個重要的作用，就是對應(yīng)的成本可以被單獨(dú)歸集，這決定了公共配套設(shè)施要作為一個過渡性成本對象先單獨(dú)歸集核算成本，最后再做二次分?jǐn)?，將公共配套設(shè)施成本攤?cè)肫渌墒勖娣e。

　　03、公共配套設(shè)施的非營利性特點(diǎn)

　　公共配套設(shè)施的定義決定了它一定是非營利性，不能夠有收入，因?yàn)槭菫樗凶舴?wù)，因此應(yīng)將成本計(jì)入所有可售面積。實(shí)務(wù)中常常有企業(yè)在這個問題上犯錯，導(dǎo)致出現(xiàn)巨大涉稅風(fēng)險。

　　第一種風(fēng)險：將公共配套設(shè)施對外銷售;

　　公共配套設(shè)施不屬于可售面積，也不能對外銷售，但實(shí)務(wù)中總是有開發(fā)商將其對外轉(zhuǎn)讓，尤其是地下車位，既然不能獨(dú)立網(wǎng)簽，那就簽署《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓與土地等長的永久使用權(quán)。這種操作應(yīng)被視為轉(zhuǎn)讓商品房，正參照銷售繳納各種稅費(fèi)。

　　第二種風(fēng)險：將公共配套設(shè)施對外出租、承包經(jīng)營;

　　對外出租或承包經(jīng)營依然屬于利用設(shè)施獲取利潤，違背了非營利性特點(diǎn)，將原本屬于政府或者業(yè)主的利益竊為己有，那么自然也不允許稅前扣除這部分成本。

　　第三種風(fēng)險：將公共配套設(shè)施自己公司占據(jù)使用

　　這雖然看起來沒有直接利益對價，但本質(zhì)上屬于無償使用，依然應(yīng)歸屬于私下改變公共配套設(shè)施性質(zhì)的行為，不允許稅前扣除對應(yīng)成本。

　　04、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　按照稅法規(guī)定，公共配套設(shè)施的未來產(chǎn)權(quán)歸屬有兩個方向：

　　1、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有

　　這種公共配套設(shè)施的典型代表有會所、物業(yè)用房、車位等，正常情況應(yīng)移交業(yè)主委員會;如業(yè)主委員會暫未成立，也應(yīng)有變通的處理，各地對這個問題意見不一，有的地方認(rèn)為應(yīng)移交當(dāng)?shù)鼐游瘯械牡胤秸J(rèn)為應(yīng)在報紙上打公告，還有的地方認(rèn)為應(yīng)在合同中注明，如果當(dāng)?shù)卣羞@樣的規(guī)定，應(yīng)該按照規(guī)定處理，如果沒有規(guī)定，至少應(yīng)該移交物業(yè)公司代管。

　　2、無償移交政府或相關(guān)職能部門

　　這種公共配套設(shè)施的代表是幼兒園、學(xué)校、社區(qū)辦公房等，如果移交應(yīng)取得政府的移交手續(xù);但需要關(guān)注人防設(shè)施的特殊性，中國的人防設(shè)施依據(jù)《人民防空法》規(guī)定，誰投資，誰使用，那么實(shí)務(wù)中的人防設(shè)施完工后并不是移交手續(xù)，而是獨(dú)特的驗(yàn)收手續(xù)，我認(rèn)為這依然應(yīng)被理解為一種特殊的移交，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能以此為理由拒絕人防成本作為公共配套設(shè)施扣除。

　　來源：李舟財(cái)稅圈 作者：李舟

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房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提的賬務(wù)處理

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，所謂的“公共配套設(shè)施費(fèi)”是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在計(jì)算完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅時，對于未竣工或未建造的，且在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設(shè)施支出，可以按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。這些預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用再按照已售開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積法分配預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)。有關(guān)詳細(xì)的賬務(wù)處理分析如下。

　　（一）預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)必須具備的三個條件。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（五）項(xiàng)和第三十條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)必須具備以下三個條件：

　　第一個條件：可以預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)，僅限于開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。如果是項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的營利性或者產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有、或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的“公共配套設(shè)施”支出，則不可以進(jìn)行預(yù)提。

　　第二個條件：項(xiàng)目內(nèi)可以預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的公共配套設(shè)施仍未建造或仍未竣工。

　　第三個條件：項(xiàng)目內(nèi)可以預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　?。ǘ┕才涮自O(shè)施費(fèi)預(yù)提的方法：按預(yù)算造價法預(yù)提

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條第二款的規(guī)定，符合以上三個條件的項(xiàng)目內(nèi)可以預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的公共配套設(shè)施支出，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。

　　（三）預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只適用企業(yè)所得稅而不適用土地增值稅。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目（紅線）內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，可以按照預(yù)算造價合理預(yù)提的建造費(fèi)用，只能適用于企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除，而不能適用于土地增值稅稅前扣除。

　?。ㄋ模╊A(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的賬務(wù)處理.

　　對于非營利性公共配套設(shè)施與房子等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，房屋等開發(fā)產(chǎn)品已完成開發(fā)建設(shè)，已售或轉(zhuǎn)租，而該公共配套設(shè)施仍未全部完成的，可按該公共配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)，可按各開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積比列，將其計(jì)入房子等開發(fā)成本明細(xì)分類賬。具體的賬務(wù)處理如下：

　　1、預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)時的賬務(wù)處理

　　借：開發(fā)成本——具體成本對象——公共配套設(shè)施費(fèi)

　　貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（某某公共配套設(shè)施開發(fā)成本）

　　2、公共配套設(shè)施開發(fā)成本實(shí)際發(fā)生時的賬務(wù)處理

　　借：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（某某公共配套設(shè)施開發(fā)成本）

　　貸：銀行存款/應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

　　3、公共配套設(shè)施完工結(jié)算時的賬務(wù)處理

　　第一，當(dāng)公共配套設(shè)施開發(fā)成本結(jié)算完畢，如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下。

　　借：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（某某公共配套設(shè)施開發(fā)成本）

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本/開發(fā)產(chǎn)品

　　第二，公共配套設(shè)施開發(fā)成本結(jié)算完畢，如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下。

　　借：主營業(yè)務(wù)成本//開發(fā)產(chǎn)品

　　貸記：銀行存款/應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

　　案例分析

　　某房地產(chǎn)公司預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的會計(jì)核算分析

　?。ㄒ唬┗厩闆r

　　河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)幼兒園設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于其他開發(fā)產(chǎn)品竣工時幼兒園仍未竣工，為了及時攤銷竣工產(chǎn)品成本，應(yīng)先將幼兒園的建設(shè)成本預(yù)提記入完工產(chǎn)品的開發(fā)成本。假設(shè)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積為：住宅14萬平方米、公寓10萬平方米、寫字樓5萬平方米、商鋪3萬平方米。假設(shè)幼兒園的開發(fā)成本為200萬元（不含稅金額）。請分析未竣工幼兒園開發(fā)成本預(yù)提的會計(jì)核算。

　?。ǘ┪纯⒐び變簣@開發(fā)成本預(yù)提的相關(guān)會計(jì)核算

　　1、計(jì)算各可售開發(fā)產(chǎn)品平攤預(yù)提幼兒園配套設(shè)施費(fèi)

　　住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(萬元）

　　公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(萬元）

　　寫字樓=200×5/(14+10+5+3)=31.25(萬元）

　　商鋪=200×3/(14+10+5+3)=18.75(萬元）

　　2、預(yù)提幼兒園公共配套設(shè)施費(fèi)時：

　　借：開發(fā)成本——住宅——公共配套設(shè)施費(fèi) 875000

　　——公寓——公共配套設(shè)施費(fèi) 625000

　　——寫字樓——公共配套設(shè)施費(fèi) 312500

　　——商鋪——公共配套設(shè)施費(fèi) 187500

　　貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（幼兒園開發(fā)成本） 2000000

　　3、支付幼兒園公共配套設(shè)施建造費(fèi)時：

　　借：應(yīng)付賬款——預(yù)提費(fèi)用（幼兒園開發(fā)成本） 2000000

　　貸：銀行存款/應(yīng)付賬款 2000000

　　幼兒園完成完工決算后，如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本時，應(yīng)將（預(yù)提成本-實(shí)際成本）差額按上述平攤方式，將已平攤到各可售開發(fā)產(chǎn)品中的成本沖回。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，應(yīng)將（實(shí)際成本-預(yù)提成本）差額按上述平攤方式，分?jǐn)偟礁骺墒坶_發(fā)產(chǎn)品中。

　　2023年，一場從未謀面的新冠疫情隨風(fēng)潛入華夏大地，打亂了我們曾有的生活方式，武漢城門深鎖，所有國人都閉門在家，但學(xué)習(xí)的腳步不會因?yàn)橐咔榫屯磺?，肖太壽博士用直播的方式，一如繼往激情幽默，深入淺出帶領(lǐng)大家遨游在財(cái)稅的大千世界。

　　來源：肖太壽財(cái)稅工作室 作者：肖太壽