集資建房怎樣征稅

　　針對(duì)一些地區(qū)出現(xiàn)的部分單位以集資合作建房的名義，變相搞住房實(shí)物福利分配或商品房開(kāi)發(fā)等行為，2006年建設(shè)部會(huì)同監(jiān)察部、國(guó)土資源部曾聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知”，明確一律停止審批黨政機(jī)關(guān)合作建房項(xiàng)目，嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。我們拋開(kāi)這一現(xiàn)象，單從稅收的角度來(lái)考慮，“集資建房”稅收問(wèn)題又該如何對(duì)待呢？

　　目前，有關(guān)“集資建房”征稅的說(shuō)法不一，尤其是多年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有就“集資建房”是否征稅做過(guò)明確的規(guī)定，這樣各地在執(zhí)行中掌握尺度也有所不同。為了便于理解，筆者結(jié)合現(xiàn)行稅收政策對(duì)“集資建房”征稅與否做一下分析。

　　所謂“集資建房”，是建房單位向集資者籌集資金建設(shè)住房的一種形式，分“集資”和“建房”兩個(gè)環(huán)節(jié)?！凹Y”是由集資者個(gè)人出資，單位集中管理，作為建房的資金來(lái)源；“建房”是由單位向住房建設(shè)行政管理部門申請(qǐng)“集資建房”，經(jīng)審查批準(zhǔn)后發(fā)給《集資建房許可證》，建房單位按規(guī)定程序辦理計(jì)劃、立項(xiàng)、土地使用、規(guī)劃審批等手續(xù)，房屋建成后按事先約定進(jìn)行分配。

　　關(guān)于納稅問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定：“條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅行為）。但單位或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)”。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]334號(hào)）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章繳納營(yíng)業(yè)稅。此外，國(guó)家為了配合住房制度改革，有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在1999年下發(fā)了《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)），文件規(guī)定，為了支持住房制度改革，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入、暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

　　這里需要特別指出的是，2007年2月份財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]l3號(hào))明確：一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅；二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額；三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》 (國(guó)稅發(fā)[2005]9號(hào))規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

　　綜合以上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，筆者認(rèn)為“集資建房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。即“集資建房”房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，集資者擁有全部產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；凡單位不與集資者辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但集資者具有永久使用權(quán)的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核后，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。如果單位以低于建造成本價(jià)格福利分房，那么職工所獲得的差價(jià)部分要按照財(cái)稅[2007]l3號(hào)文件規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

　　
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