國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第54號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第54號(hào) 2023-8-19

現(xiàn)將物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅有關(guān)問題公告如下：

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

本公告自發(fā)布之日起施行，2023年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整；未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局 2023年8月19日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》的解讀

2023年08月29日　　 國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳

一、有關(guān)背景

2023年5月1日全面推開營(yíng)改增以來，我們陸續(xù)接到各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)代收水費(fèi)，若按適用稅率征收增值稅可能導(dǎo)致稅負(fù)上升，為穩(wěn)定營(yíng)改增后物業(yè)公司稅負(fù)水平，經(jīng)研究，我們制發(fā)公告，對(duì)于物業(yè)公司收取的自來水水費(fèi)給予一定的特殊政策安排。

二、主要內(nèi)容

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。

段文濤點(diǎn)評(píng)——

并非所有納稅人收取自來水費(fèi)都可差額簡(jiǎn)易計(jì)稅

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

------國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》

按照現(xiàn)行稅收政策，剛剛發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第54號(hào)）所規(guī)定的“收取的自來水水費(fèi)，按差額適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)繳增值稅”的政策只限于物業(yè)管理的納稅人適用。其他（如純出租不動(dòng)產(chǎn)的）納稅人是不能適用該項(xiàng)政策的。

稅務(wù)總局公告2023年第54號(hào)有感：相關(guān)資質(zhì)與能否適用特殊稅收政策的關(guān)系 <段文濤>

稅屋提示——

財(cái)稅[2023]36號(hào)文附件1第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

按此規(guī)定，物業(yè)公司收取的水電費(fèi)，視為代委托方（自來水公司、供電局）收取款項(xiàng)并由委托方以其自身名義開具發(fā)票給業(yè)主或者租戶。目前這一規(guī)定存在的操作難點(diǎn)是“代收容易出票難”，物業(yè)公司代收很方便，但是水電企業(yè)去很難實(shí)現(xiàn)將發(fā)票開給業(yè)主或者租戶，主要是因?yàn)樗砘蛘唠姳淼牡怯浫伺c實(shí)際使用水電的消費(fèi)主體不一定一致，而且還有不少電表水表按照門牌號(hào)碼登記。

相關(guān)規(guī)定——

物業(yè)公司代收水電費(fèi)的增值稅處理（不同地區(qū)口徑匯總）<物業(yè)CFO沙龍>

物業(yè)水電費(fèi)問題，真這么難解決？ <鄭大世>

物業(yè)公司向業(yè)主或租戶收取水電費(fèi)涉稅處理 <王 駿>

四川省國(guó)稅局貨勞處專家解答物業(yè)行業(yè)營(yíng)改增問題

營(yíng)改增之后，水費(fèi)的增值稅稅率3%還是13%？ <惠州國(guó)稅12366>

物業(yè)管理服務(wù)中收自來水水費(fèi)增值稅政策13個(gè)實(shí)務(wù)問題<小陳稅務(wù)>

物業(yè)企業(yè)代有關(guān)部門收取水、電、燃（煤）氣費(fèi)增值稅征收管理問題 <山東國(guó)稅>

早前政策——

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅[2023]57號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號(hào)）文件規(guī)定：

一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率征收增值稅，不得抵扣其購(gòu)進(jìn)自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

上述政策執(zhí)實(shí)務(wù)中只有“自來水公司”才能適用“3%征收率征收增值稅”，其他非自來水公司一般納稅人銷售水費(fèi)稅率為11%,可以抵扣從自來水公司獲取的征收率3%的專票。

小陳稅務(wù)——

政策適用范圍

（1）政策規(guī)定是提供“物業(yè)管理服務(wù)”的企業(yè)，不是限定為物業(yè)公司的納稅人，也就是說企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)都可以選擇

（2）同時(shí)沒有要求必須是提供物業(yè)管理服務(wù)和銷售自來水對(duì)同一服務(wù)對(duì)象，如物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向A單位提供物業(yè)服務(wù)，向B單位銷售自來水，也就是說“向B單位銷售自來水”也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅并差額計(jì)算繳納增值稅。

（3）政策是“選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅并差額計(jì)算繳納增值稅”，所以要去稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

案例解讀

物業(yè)管理服務(wù)的納稅人轉(zhuǎn)售水費(fèi)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅并差額計(jì)算繳納增值稅。

【例】物業(yè)管理服務(wù)的納稅人轉(zhuǎn)售水費(fèi)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅差額納稅，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅，其中向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)8.24萬（含稅），對(duì)外支付的自來水水費(fèi)7.21萬元（不含稅），應(yīng)納稅額=（8.24萬-7.21萬）/（1+3%）×3%=0.03萬元。

特別提醒：（1）差額中“對(duì)外支付的自來水水費(fèi)”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對(duì)外支付的自來水水費(fèi)”只能扣減銷售額，不是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票。

（2）“扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)”，是指扣除的僅僅是自來水水費(fèi)，不包括其他污水處理費(fèi)等費(fèi)用。

計(jì)稅方法的規(guī)定

物業(yè)管理服務(wù)的納稅人“選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅并差額”，由于沒有規(guī)定上述簡(jiǎn)易計(jì)稅不能開專票，同時(shí)也沒有規(guī)定差額部分不能開專票，也就是說可以全額開專票。

【例】上述案例中向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)8萬可以全額開專票。

申報(bào)表填報(bào)

申報(bào)表如下填報(bào)

（1）將差額扣除項(xiàng)目填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》

物業(yè)選擇適用3%征收率簡(jiǎn)易辦法征收增值稅，則該項(xiàng)業(yè)務(wù)均填列在第6欄。

①將差額扣除之前的本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額82400填入“本期服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）”。

②第2列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目”“期初余額”應(yīng)為“0”（不考慮期初余額）。

③將本期產(chǎn)生的可以差額扣除的72100填入“本期發(fā)生額”，“本期應(yīng)扣除金額”應(yīng)為2、3列的合計(jì)額72100。

④“本期實(shí)際扣除金額”應(yīng)為72100。本列≤第4列且本列≤第1列。

⑤第6列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目”“期末余額”：填寫服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期期末結(jié)存的金額。本列＝第4列-第5列=0.

（2）將本期銷售情況填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》

需要提醒的是，《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》中的簡(jiǎn)易征收貨物勞務(wù)差額，沒有填差額扣除的權(quán)限。如果填寫在9b欄，估計(jì)審核通不過。報(bào)表修改后，全部填寫在11欄，應(yīng)該可以。

①將開具專用發(fā)票的（差額扣除前）不含稅銷售額80000及稅額2400分別填入11欄“開具專用發(fā)票”項(xiàng)下的1、2列。

②11欄第9列“合計(jì)”“銷售額”應(yīng)為80000，11欄第10列“合計(jì)”“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”為2400,9b欄“合計(jì)”“價(jià)稅合計(jì)”為82400。

③第11欄12列“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額”應(yīng)為可差額扣除的72100（按《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》第5列對(duì)應(yīng)第5欄數(shù)據(jù)填寫）。第11欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應(yīng)納稅額分別為10000、300。

（3）將差額扣除前的不含稅銷售額80000填入《增值稅納稅申報(bào)表》（一般納稅人適用）第5欄“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項(xiàng)目”“本月數(shù)”均填列“300”。

實(shí)施日期

實(shí)施日期是“本公告自發(fā)布之日起實(shí)施”，也就是說8月19日以后都可以上述處理了，8月19日前開的票等事情“不再作調(diào)整”。