問題描述

位于某省會城市的盈利企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%、增值稅稅率為17%、城建稅稅率為7%、教育費附加為3%，固定資產(chǎn)預計凈殘值率為5%.2010年，甲公司因退城進郊而進行了異地技術改造。為盤活資產(chǎn)，2011年10月將閑置的老辦公樓進行出售。暫不考慮印花稅，假定無其他納稅調整因素。有關情況如下：

1.老辦公樓出售時固定資產(chǎn)原值2260萬元，已提折舊2071萬元，凈值189萬元。

（1）房屋建筑物及土地。1986年建造并投入使用，固定資產(chǎn)原值2100萬元，已提足折舊1995萬元，凈值105萬元；辦公樓土地已計入房屋建筑物價值。

（2）附著于房屋建筑物上的辦公家具兩批。2006年購置的一批，固定資產(chǎn)原值40萬元，已提足折舊38萬元，凈值2萬元。2010年購置的一批，固定資產(chǎn)原值120萬元，凈值82萬元。

2.評估情況。甲公司出售前聘請當?shù)鼐哂匈Y質的房地產(chǎn)評估事務所對老辦公樓進行了評估，按現(xiàn)行市場價的材料和人工費用進行評估測算，現(xiàn)在建造同樣的房產(chǎn)及附著物需4000萬元，該房產(chǎn)及附著物為4成新。

3.出售情況。經(jīng)協(xié)商，甲公司按2063.7萬元的市場價格，將該辦公樓出售給具有一般納稅人資格的丙公司，合同中注明房屋建筑物及土地折價2000萬元，2006年購置的辦公家具折價5.2萬元，2010年購置的辦公家具折價58.5萬元。

涉稅分析

根據(jù)國家稅務總局《關于納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第47號）規(guī)定，甲公司出售房屋建筑物應繳營業(yè)稅，出售辦公家具應繳增值稅。

（1）營業(yè)稅。出售房屋建筑物應繳營業(yè)稅2000×5%＝100（萬元）。

（2）增值稅。出售2006年購置的辦公家具應繳增值稅5.2&pide;（1＋4%）×4%×50%＝0.1（萬元），出售2010年購置辦公家具應繳增值稅58.5&pide;（1＋17%）×17%＝8.5（萬元）。

（3）城建稅及教育費附加。出售該老辦公樓應繳城建稅（100＋0.1＋8.5）×7%＝7.602（萬元），應繳教育費附加（100＋0.1＋8.5）×3%＝3.258（萬元）。

（4）土地增值稅。出售該老辦公樓應繳土地增值稅，該房產(chǎn)及附著物評估價格4000×40%＝1600（萬元），轉讓應繳營業(yè)稅、增值稅及相應附加稅費100＋0.1＋8.5＋7.602＋3.258＝119.46（萬元），扣除項目金額合計1600＋119.46＝1719.46（萬元），增值額2063.7－1719.46＝344.24（萬元），增值率344.24&pide;1719.46×100%＝20.02%，對應的土地增值稅稅率為30%，應繳土地增值稅344.24×30%＝103.272（萬元）。

會計處理

（1）將老辦公樓轉入清理（單位：萬元，下同）

借：固定資產(chǎn)清理 189

累計折舊 2071

貸：固定資產(chǎn) 2260

（2）計繳稅費

借：固定資產(chǎn)清理 222.732

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 100

——應交增值稅 8.6

——應交城建稅 7.602

——應交土地增值稅 103.272

其他應交款——教育費附加 3.258

（3）出售收入的處理

借：銀行存款 2063.7

貸：固定資產(chǎn)清理 2063.7

（4）清理凈損益的處理

借：固定資產(chǎn)清理 1651.968

貸：營業(yè)外收入 1651.968

甲公司在此項銷售行為中，出售房屋建筑物可向主管地稅機關申請代開銷售不動產(chǎn)專用**，出售2006年購置的辦公家具應開具普通**，出售2010年購置辦公家具可開具增值稅專用**。