房地產企業(yè)取得土地出讓金返還款如何進行財稅處理？

　　一、企業(yè)從***取得土地入賬需要哪些附件資料？

　　實務中我們企業(yè)從***取得土地，無論是后續(xù)開發(fā)還是自持建設辦公廠房等，都應取得相應齊備的手續(xù)資料入賬，以免在后續(xù)成本不予扣除給企業(yè)造成稅費損失。土地成本入賬應附有基本資料如下：

　　1.土地招牌掛或劃撥等方式***文件、會議紀要；

　　2.土地出讓或劃撥協(xié)議（合同）；

　　3.取得土地支付價款所對應***財政票據；

　　4.支付土地價款轉賬憑據；

　　5.土地評估報告；

　　6.其他相關資料。

　　二、實務中企業(yè)從***取得土地出讓金返還款常見3種類型應如何進行財稅處理？

　　觀點一：***返還土地出讓金用于回購安置房

　　甲房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地50畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為5000萬元，企業(yè)已繳納5000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予甲公司1000萬元，用于回購回遷房款，此項目為老項目。

　?。?）增值稅

　　甲企業(yè)收到***返還的用于回購安置房的土地出讓金1000萬元，若為***回購回遷房的款項，實質可理解為甲公司銷售商品房取得的銷售收入。需根據《國家稅務總局公告2016年18號》及營改增36號文件要求，應將其款項確認收入，按適用稅率繳納增值稅。

　?。?）土地增值稅

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，應依法繳納土地增值稅。

　　因此企業(yè)在收到***回購回遷房款項1000萬元，在計算土地增值稅時應確認為商品房銷售收入，繳納土地增值稅。

　?。?）企業(yè)所得稅

　　據國稅發(fā)2009年31號及相關稅法規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應按照預計毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度進行所得稅匯算確定實際毛利額。甲企業(yè)將完工產品移送時，因資產所有權屬已發(fā)生改變，應將其回購款確認收入繳納企業(yè)所得稅。

　?。?）賬務處理

　　收到返還款時

　　借：銀行存款? 1000萬

　　貸：預收賬款? 1000萬

　　預交稅款時

　　借：應交稅費-預交增值稅? 28.57萬

　　貸：銀行存款? 28.57萬

　　完工確認收入

　　借：預收賬款? 1000萬

　　貸：主營業(yè)務收入? 952.38萬

　　應交稅費-應交增值稅? 19.05萬

　　應交稅費-預交增值稅? 28.57萬

　　觀點二：***返還土地出讓金用于乙公司招商引資項目。

　　乙房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元，用于企業(yè)在后期項目建成時招商引資，但未規(guī)定專項用途。

　　（1）涉稅分析

　　國家稅務總局公告2019年第45號第七條：“納稅人取得的財政補貼收入，與其銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產的收入或者數量直接掛鉤的，應按規(guī)定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補貼收入，不屬于增值稅應稅收入，不征收增值稅?！备鶕募?guī)定***的這種形式補助，顯然不需要繳納增值稅。

　　但在所得稅文件（財稅[2011]70號）規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民***財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

　　A.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件、

　　B.財政部門或其他撥付資金的***部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求、

　　C.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

　　很顯然乙公司取得的這2000萬出讓金返還，不符合不征稅收入條件，需要全額繳納企業(yè)所得稅。

　?。?）賬務處理

　　會計準則要求，對于***補助分為與資產相關的***補助和與收益相關的***補助。與企業(yè)日常活動無關的***補助，應當計入營業(yè)外收支。根據規(guī)定，乙公司取得的招商引資獎勵款應當認定為與收益相關的***補助，且與企業(yè)日常活動不相關，應當計入營業(yè)外收入。

　　借：銀行存款? 2000萬

　　貸：營業(yè)外收入? 2000萬

　　觀點三：***返還土地出讓金用于前期拆遷補償款

　　丙房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為8000萬元，企業(yè)已繳納8000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙公司2000萬元，用于該項目土地及地上建筑物的拆遷費用支出。

　　（1）涉稅分析

　　招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實中，一些開發(fā)商先期介入拆遷，***以“生地”招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，***部門將其部分返還給開發(fā)商，用于拆遷或安置補償。

　　對于實務中的此種行為，開發(fā)企業(yè)實則是為取得目標地塊，代***做的拆補工作，實質為代理項目，此過程不涉稅，所以丙地產公司在收到***返還的出讓金2000萬元時，不需要繳納稅費。

　?。?）賬務處理

　　在賬處理時企業(yè)前期發(fā)生的拆補費用計入，開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費核算，后期取得***返還的用于拆補安置的出讓金時，沖減成本即可。

　　丙地產公司前期發(fā)生拆補費用

　　借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費? 2000萬

　　貸：銀行存款? 2000萬

　　丙地產公司收到***返還款項

　　借：銀行存款? 2000萬

　　貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費? 2000萬

　　實務中企業(yè)收到的***出讓金返還也有不同的形式及理由，對于出讓金應如何處理，關鍵在于判斷企業(yè)從***取得的返還出讓金用途及目的，因此也會導致稅務處理上的不同，需要具體情況具體分析。