青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告[全文廢止]

青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號 2014-02-26

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2020年第2號 國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于公布一批全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2020年4月24日起，本法規(guī)全文廢止。
　　2.依據(jù)國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第23號 國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告，本法規(guī)全文廢止。
　　3.依據(jù)國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第2號 國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機構(gòu)名稱修訂。“二、（三）”中“按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號）的規(guī)定執(zhí)行”已廢止。
　　4.依據(jù)青地稅發(fā)[2016]6號 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，本法規(guī)自2016年12月1日起“二、（三）”中“按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》（2011年第7號）的規(guī)定執(zhí)行。”廢止。

　　(一)納稅人在未取得由主管地稅機關(guān)作出的開發(fā)項目土地增值稅清算申報審核結(jié)論之前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。

　　納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設(shè)備安裝費、管理費、手續(xù)費和咨詢費等價外收費，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。

　　(二)納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：

　　1.普通標(biāo)準住宅，預(yù)征率為2%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為3%;每平方米銷售價格超過25000元的，預(yù)征率為5%。

　　2.非普通標(biāo)準的住宅，預(yù)征率為3%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為4%;每平方米銷售價格超過25000元的，以及別墅(獨棟商品住宅)，預(yù)征率為5%。

　　3.單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為3%。

　　4.商業(yè)用房、辦公用房，預(yù)征率為5%。

　　納稅人銷售的經(jīng)濟適用住房、廉租住房、限價房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅;銷售保障性住房項目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

　　房地產(chǎn)類型的劃分標(biāo)準，按照房地產(chǎn)銷(預(yù))售登記和權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;普通住宅與非普通住宅的劃分界限，按照青島市人民***的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(三)納稅人開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，平均銷售價格明顯高于本區(qū)域房地產(chǎn)銷售價格，增值額和增值率較高，主管地稅機關(guān)可在該項目取得預(yù)(銷)售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價格等信息，匡算預(yù)計增值額，確定土地增值稅稅負率，若分房地產(chǎn)類型超過本條第(二)項規(guī)定的預(yù)征率的，制作《稅務(wù)事項通知書》告知納稅人，按照匡算的稅負率預(yù)繳土地增值稅。

　　納稅人取得前款所稱的《稅務(wù)事項通知書》后，不再執(zhí)行本條第(二)項的規(guī)定，并于取得《稅務(wù)事項通知書》后的次月申報期內(nèi)，計算補繳該項目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管地稅機關(guān)通知稅負率計算應(yīng)納稅額之間的差額。

　　二、關(guān)于土地增值稅的核定征收

　　(一)土地增值稅核定征收的啟動條件，按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。

　　(二)對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅時，應(yīng)通知納稅人提供開發(fā)項目的收入和主要成本費用數(shù)據(jù)和信息，按下列順序測算，分別核定普通標(biāo)準住宅、非普通標(biāo)準住宅、別墅和非住宅等三種類型開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納土地增值稅稅額：

　　1.獲取開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，依規(guī)定進行調(diào)整;

　　2.查閱涉稅記錄，包括契稅繳納金額;向國土、財政部門查詢，獲得該項目取得土地使用權(quán)支付的價款，和財政補貼金額等;

　　3.向建管部門查詢建筑工程中標(biāo)、預(yù)算和結(jié)算等信息，確定建筑工程成本，或者參照各級建筑工程管理部門發(fā)布的分年度建筑安裝工程平方米造價指標(biāo)，確定工程成本;按照配套費、設(shè)計費等相關(guān)規(guī)費的收取標(biāo)準，以及拆遷安置情況，確定其他開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照土地成本和開發(fā)成本的10%計算;

　　4.測算土地增值稅稅額，有關(guān)加計扣除和稅費金額按照規(guī)定計算扣除;

　　5.確定合理的分類型開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅核定征收率。

　　采取稅額測算方式計算的應(yīng)繳土地增值稅稅額，低于按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表》(見附件1)規(guī)定下限計算的稅額時，按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表》規(guī)定的征收率，核定征收土地增值稅。

　　(三)[部分廢止]存量房地產(chǎn)交易的土地增值稅的征收，按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》(2011年第7號)的規(guī)定執(zhí)行。對于核定征收的，其核定征收率，按照修訂后的《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細表》(見附件2)執(zhí)行。

　　三、本公告中所稱“超過”均不含本數(shù)，“不超過”“不低于”均含本數(shù)

　　四、本公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告》(2011年第1號)、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅分類核定征收率的通知》(青地稅發(fā)〔2010〕105號)和《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》(2011年第7號)的附件，同時停止執(zhí)行。

　　特此公告。

　　附件1

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表

　　附件2

存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細表