海南省地方稅務(wù)局關(guān)于《應(yīng)用房地產(chǎn)估計(jì)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管辦法（試行）》的解讀

為加強(qiáng)存量房評估工作制度建設(shè)，規(guī)范存量房交易稅收管理，海南省地方稅務(wù)局制訂了《應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管辦法（試行） 》（以下簡稱《辦法》）?，F(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下:
一、制訂《辦法》的目的和依據(jù)
（一）目的
為規(guī)范存量房交易稅收管理，完善評估機(jī)制，加強(qiáng)稅務(wù)局內(nèi)部管理，防范存量房交易稅收征管風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)為有效解決納稅人因?qū)Υ媪糠吭u估工作的誤解、疑慮而導(dǎo)致的納稅爭議，依法保護(hù)納稅人的知情權(quán)、申辯權(quán)、申請法律救濟(jì)權(quán)等合法權(quán)益。

（二）依據(jù)
依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2011〕61號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕129號）等相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我省存量房交易稅收征管實(shí)際，制定本辦法。

二、《辦法》的主要內(nèi)容
（一）明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作職責(zé)
規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的崗位設(shè)置、工作內(nèi)容、工作方法和工作制度。

（二）明確存量房交易計(jì)稅價(jià)格的核定流程
通過納稅人申報(bào)的交易合同價(jià)與存量房評估系統(tǒng)出具的最低計(jì)稅價(jià)格自動(dòng)對比來確定計(jì)稅依據(jù)。
（1）納稅人申報(bào)的合同價(jià)大于最低計(jì)稅價(jià)格的，以交易合同價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。
（2）納稅人申報(bào)的交易合同價(jià)偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定進(jìn)行核定，即根據(jù)房地產(chǎn)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的存量房評估系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算存量房交易的最低計(jì)稅價(jià)格。如納稅人接受的，以該最低計(jì)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
（3）對納稅人申報(bào)的交易合同價(jià)低于最低計(jì)稅價(jià)格，但納稅人有異議且提出復(fù)核申請的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)的復(fù)核結(jié)果作為計(jì)稅依據(jù)。

三、如何確保計(jì)稅價(jià)格的合理性
（一）整體合理性
存量房評估系統(tǒng)是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，采集大量房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息，通過建立房地產(chǎn)估價(jià)模型，一次性求取區(qū)域內(nèi)存量房市場價(jià)格的計(jì)算機(jī)輔助批量評估信息系統(tǒng)。存量房評估系統(tǒng)能夠較全面的反映影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素,較準(zhǔn)確的反映存量房之間的價(jià)值差異。《辦法》還制訂了完善的存量房評估價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)定期審核評估系統(tǒng)中存量房基準(zhǔn)價(jià)格的合理性，動(dòng)態(tài)更新基準(zhǔn)價(jià)格。海口和三亞按季度更新，其他地區(qū)每半年或者每年更新一次。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重***動(dòng)存量房評估系統(tǒng)最低計(jì)稅價(jià)嚴(yán)重偏離市場真實(shí)情況時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)進(jìn)行修正。
上述措施基本保證了存量房評估系統(tǒng)計(jì)稅價(jià)格的整體合理性。

（二）個(gè)案合理性
如果納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格異議，可依據(jù)《辦法》制訂的爭議處理機(jī)制申請復(fù)核或者提起行政復(fù)議。

四、存量房評估異議解決程序和途徑
（一）納稅人申請復(fù)核
為了充分維護(hù)納稅人合法權(quán)益，促進(jìn)征納和諧，《辦法》為納稅人提供了三次申請復(fù)核的機(jī)會(huì)，一是申請進(jìn)行正當(dāng)理由審核。存量房評估系統(tǒng)出具的最低計(jì)稅價(jià)格高于納稅人申報(bào)的交易合同價(jià)，如納稅人無異議，則直接以系統(tǒng)的最低計(jì)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。如納稅人有異議且需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行復(fù)核的，納稅人應(yīng)當(dāng)提出申請并提供證明其交易合同價(jià)合理、正當(dāng)?shù)臅孀C明材料。二是申請個(gè)案評估。如果納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的正當(dāng)理由審核仍有異議，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請個(gè)案評估。三是申請省價(jià)格認(rèn)證中心個(gè)案評估。如果納稅人對首次個(gè)案評估復(fù)核結(jié)果仍有異議，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請省價(jià)格認(rèn)證中心個(gè)案評估。

（二）受理機(jī)關(guān)
各市縣存量房評估異議由直屬稅務(wù)分局處理，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)存量房評估異議由各區(qū)地方稅務(wù)局處理。

（三）法律救濟(jì)
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格高于納稅人申報(bào)的交易合同價(jià)格時(shí)，如果納稅人不接受計(jì)稅價(jià)格，納稅人可以選擇申請復(fù)核，也可以選擇申請行政復(fù)議。
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及其《實(shí)施細(xì)則》靠前百條和《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》（國家稅務(wù)總局令第21號）第三十三條規(guī)定，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的金額繳納稅款、滯納金或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保以后60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。

五、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)價(jià)格異議復(fù)核的程序
（一）書面審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到《存量房交易計(jì)稅價(jià)格復(fù)核申請表》后對申請理由和書面證明資料進(jìn)行書面審核，主要是判斷納稅人申訴理由和審核資料的正當(dāng)性、真實(shí)性、合法性、合理性和有效性。

（二）正當(dāng)理由的判斷。理由是否正當(dāng)，《辦法》第二十條列舉了七類，需要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合納稅人提供的書面資料進(jìn)行判斷。

（三）個(gè)案評估
納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出的正當(dāng)理由的申請復(fù)核決定仍存在異議的，可申請進(jìn)行個(gè)案評估。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)《辦法》第二十二條所列辦法進(jìn)行個(gè)案評估。如果納稅人仍有異議，可再次申請復(fù)核，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)《辦法》第二十三條委托省價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行個(gè)案評估。

六、納稅人虛假申報(bào)的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記帳憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條規(guī)定：納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。
納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

海南省地方稅務(wù)局
2014年9月28日

相關(guān)政策——海南省地方稅務(wù)局公告2014年第19號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管辦法（試行）的公告?

深圳公布存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定稅收政策
贛財(cái)法[2009]74號 江西省財(cái)政廳關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知
財(cái)稅[2009]100號 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知
合肥市財(cái)政局、房產(chǎn)局、物價(jià)局、地稅局關(guān)于下發(fā)《合肥市存量住房及附屬設(shè)施交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格》通知
廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第8號 廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于在海滄區(qū)開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的公告
濟(jì)政辦字[2011]58號 濟(jì)南市人民***辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作實(shí)施方案的通知?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2007]114號）
財(cái)稅[2009]100號 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知
財(cái)稅[2010]105號 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知?