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山東省地方稅務(wù)局公告2015年第1號:關(guān)于《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法(試行)〉的公告》的解讀

2024-11-13 13:49:44 來源:互聯(lián)網(wǎng)

關(guān)于《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法(試行)〉的公告》的解讀

一、主管地稅機關(guān)應(yīng)如何實施項目管理工作
《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號,以下簡稱規(guī)程)第六條規(guī)定,主管地稅機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理,實施項目管理,并做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。其目的:一是掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目取得預(yù)售收入時點,加強土地增值稅預(yù)征管理;二是獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、立項、規(guī)劃、建設(shè)等基礎(chǔ)信息,在項目建設(shè)初期明確清算單位;三是規(guī)范納稅人按照確認的清算單位進行收入、成本、費用的核算和歸集;四是為實施清算條件認定和清算報告審核提供參考依據(jù)。主管地稅機關(guān)應(yīng)按照《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理試行辦法(試行)》(以下簡稱辦法)第五條的規(guī)定,及時獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各類報批報驗文件以及工程合同等相關(guān)資料,分項目建立檔案、設(shè)置臺帳,探索運用信息化手段對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤管控的方式方法。同時,各縣(市、區(qū))地稅機關(guān)可結(jié)合當?shù)貙嶋H情況,實施房地產(chǎn)行業(yè)稅源專業(yè)化管理。

二、納稅人如何辦理項目登記。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》(國稅發(fā)〔1995〕90號)規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后,根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間,向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》。辦法第六條規(guī)定,納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后十日內(nèi),向主管地稅機關(guān)辦理項目登記,同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機關(guān)要求報送的其他資料。

三、保障性住房是否預(yù)征土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條靠前款規(guī)定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅”?!敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕048號,以下簡稱財稅〔1995〕048號文件)第十四條規(guī)定:“當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案”。為落實國家關(guān)于促進公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房以及棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)等精神,針對保障性住房項目多屬于普通標準住宅且增值率較低,辦法第九條第二款規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)***批準建設(shè)的保障性住房取得的收入,報經(jīng)主管地稅機關(guān)登記或備案后,暫不預(yù)征土地增值稅。上述保障性住房項目應(yīng)符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2014〕52號)的具體規(guī)定。

四、非直接銷售房地產(chǎn)的收入是否納入預(yù)征
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號,以下簡稱國稅發(fā)〔2006〕187號文件)第三條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。辦法第十三條規(guī)定,對房地產(chǎn)開發(fā)項目在清算前發(fā)生的應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的收入,應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
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五、處置地下人防設(shè)施取得的收入是否納入預(yù)征和建造成本是否準予扣除
根據(jù)《中華人民共和國人防法》規(guī)定,國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人,通過多種途徑、投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。國家保護人民防空設(shè)施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設(shè)施。因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目按規(guī)定建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國家所有,其投資者處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施不能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,取得的收入不應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。辦法第十五條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入,不預(yù)征土地增值稅。在清算申報時,按照辦法第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入,不計入土地增值稅收入,凡按規(guī)定無償移交給***、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,準予扣除相關(guān)成本、費用。

六、如何確認房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工和已竣工驗收
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第三條規(guī)定,企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用;
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
辦法第二十一條參照以上規(guī)定,對房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)清算和可清算條件中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”作了明確。

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