廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2018年第1號 2018-3-30

　　《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》已經(jīng)審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2018年5月1日起施行。

　　特此公告。

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局

2018年3月30日

廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)

　　靠前章 總則

　　靠前條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關文件規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

　　第三條 納稅人應當向主管稅務機關如實申***繳納的土地增值稅稅款，對申報的真實性、準確性、完整性、合法性負責。

　　第四條 主管稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第五條 本辦法所稱主管稅務機關，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的縣（市、區(qū)）級地方稅務局、稅務分局（所）以及自治區(qū)地方稅務局直屬稅務分局、欽州保稅港區(qū)地方稅務局。

　　第二章 項目管理

　　第六條 納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目靠前份《建設工程施工許可證》后30日內，向主管稅務機關填報《土地增值稅項目清算單位確認表》（附件1），同時提供以下書面資料：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目立項批文。

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵喑鲎專ㄞD讓）合同、土地使用權證或不動產(chǎn)權證書。

　?。ㄈ┙ㄔO用地規(guī)劃許可證。

　?。ㄋ模┙ㄔO工程規(guī)劃許可證。

　　（五）建設工程施工許可證。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及保障性住房項目的，納稅人還需提供***主管部門制發(fā)的相關文件。

　　第七條 主管稅務機關應在收到納稅人提交的《土地增值稅項目清算單位確認表》之日起30日內確認清算單位并告知納稅人。納稅人在收到《土地增值稅項目清算單位確認表》30日內，根據(jù)主管稅務機關確認的清算單位填報《土地增值稅項目登記表》（附件1-1），辦理土地增值稅項目信息登記。

　　清算單位應以縣（市、區(qū)）級（含）以上發(fā)展改革部門下達項目立項（核準、備案）文件或建設規(guī)劃主管部門下達的《建設用地規(guī)劃許可證》為依據(jù)。

　　納稅人分期分批開發(fā)的項目，根據(jù)實際情況確定清算單位。

　　第八條 項目同時涉及多種房產(chǎn)類型的，應按照國家稅務總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三大類別。

　　納稅人轉讓的配套設施按照其他類型房地產(chǎn)進行預征和清算。

　　配套設施是指有償轉讓產(chǎn)權的車庫、車位、雜物房、儲藏室、閣樓等不動產(chǎn)。

　　第九條 主管稅務機關應對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理，根據(jù)納稅人報送的資料，按項目分別建立檔案、設置臺賬，同時重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十條 納稅人在項目開發(fā)過程中，應將預售、竣工等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。

　　（一）銷（預）售商品房環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房銷（預）售許可證時，應在30日內將銷（預）售許可、備案價格和銷售合同樣本等資料向主管稅務機關報備。

　?。ǘ┛⒐を炇諅浒腑h(huán)節(jié)：納稅人應在完成項目竣工驗收(備案)手續(xù)后30日內，向主管稅務機關報送由當?shù)亟ㄔO主管部門出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

　?。ㄈ┤〉梅康禺a(chǎn)權屬證明環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房權屬證明后30日內，向主管稅務機關報送以下資料：

　　1．建設工程竣工結算資料。

　　2．測繪成果報告及附件。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目登記內容發(fā)生變化或項目建設過程中出現(xiàn)特殊情況導致工程造價偏高，自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內應向主管稅務機關報告并提交相應資料。主管稅務機關應及時進行實地核查記錄，納稅人應予以配合。

　　工程造價偏高的特殊情況包括以下情形：

　　（一）地質勘察不充分造成實際地基承載力與設計的結構物不符、施工過程中發(fā)現(xiàn)地下溶洞造成結構物基礎類型改變，或者造成安全事故。

　　（二）設計原因、工程變更、材料價格上漲造成工程造價大幅增加。

　?。ㄈ┮蝻L、火、水、地震等嚴重自然災害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、設備的毀損。

　　（四）主管稅務機關認可的其他情形。

　　第十二條 各級稅務機關要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

　　第三章 預征管理

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預征后清算的征管模式。納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：

　　應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預征率

　　公式中預征率按各市的預征率執(zhí)行，各市可實行差別化預征率。

　　第十四條 納稅人以其他方式取得轉讓房地產(chǎn)的收益，按第十三條的計算方法預繳土地增值稅。

　　第十五條 保障性住房暫不預征土地增值稅。

　　第十六條 納稅人清算申報之日起至收到土地增值稅清算審核結果之日止，納稅人應就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繼續(xù)預繳土地增值稅。

　　第十七條 納稅人應按月預繳土地增值稅，填制《土地增值稅納稅申報表》，于次月15日內向主管稅務機關申報繳納稅款，并報送銷（預）售的銷控明細，內容應包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

　　第四章 清算管理

　　靠前節(jié) 清算實施

　　第十八條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

　　第十九條 清算方式包括查賬征收和核定征收兩種方式。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式原則上保持一致，具體由主管稅務機關確定。

　　土地增值稅清算應堅持查賬征收為原則，核定征收為例外。

　　第二十條 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。

　?。ㄋ模┥暾堊N稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第二十一條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。

　?。ǘ┤〉庙椖孔詈笠环蒌N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　?。ㄈ┲鞴芏悇諜C關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（市、區(qū)）級地方稅務局局長批準的。

　　第二十二條 第二十條、第二十一條中所稱的竣工是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(包括交付購買方)。

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

　　第二十三條 符合本辦法第二十條規(guī)定的應清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算申報。

　　符合本辦法第二十一條規(guī)定的可清算項目，由主管稅務機關確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《稅務事項通知書》并附清算資料清單（附件2）。納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內按規(guī)定提供清算資料，辦理清算申報。對于確定暫不清算的項目，主管稅務機關應做好動態(tài)管理。

　　第二十四條 納稅人進行清算申報時，應向主管稅務機關提交清算資料清單及下列紙質資料，制定目錄，裝訂成冊：

　?。ㄒ唬锻恋卦鲋刀惣{稅申報表》及其相關附表（附件3）。

　?。ǘ┢髽I(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報事項說明（附件4）。主要內容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本分攤方式等基本情況和主管稅務機關需要了解的其他情況。

　?。ㄈ┘{稅人委托中介機構代理的，還應報送中介機構出具的報告。

　?。ㄋ模┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜牡貎r款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同、協(xié)議、《國有土地使用權證》、不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。涉及拆遷安置的，提供拆遷公告、拆遷（回遷）合同、支付憑證、個人簽收花名冊或簽收憑證。

　?。ㄎ澹┖贤杀厩鍐?。項目工程建設合同及其價款結算（書）單。項目竣工決算報表和有關賬簿、竣工驗收證明。工程結算審核報告。

　?。┓课轀y繪成果報告及附件?！斗慨a(chǎn)權屬準予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分攤有關的證明資料。

　?。ㄆ撸╅_發(fā)項目中的公共配套設施，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關證明資料。

　　（八）其他資料，如立項批準文件、規(guī)劃設計、土地取得和開發(fā)、建筑工程許可文件、預（銷）售許可文件、商品房權屬證明等與房地產(chǎn)開發(fā)相關的資料，納稅人在項目管理過程中已向稅務機關報備的，不需重復報送，但企業(yè)需留置備查。

　?。ň牛┡c清算項目相關的會計賬簿（電子版）。

　　稅務機關審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信的，可要求納稅人限期進行說明或補充其他與清算有關的證明資料。

　　納稅人報送稅務機關的上述資料，須加蓋公章。報送資料為復印件的，應加蓋“復印件與原件一致”印章。

　　第二十五條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件且資料齊全的，予以受理。對符合清算條件但資料不全的，應要求納稅人在15日內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。

　　主管稅務機關已受理清算申報的，納稅人無正當理由不得撤銷。主管稅務機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面一次告知。

　　第二十六條 納稅人辦理清算申報手續(xù)時，應繳納申報的稅款。經(jīng)主管稅務機關審核，清算結果為多繳稅款的，由納稅人提出退還申請，稅務機關按有關規(guī)定處理。

　　普通住宅增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅的，納稅人應在辦理清算申報時，附送免稅申請報告等材料辦理免稅備案。

　　第二十七條 主管稅務機關應在發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》之日起180日內完成清算審核。如有特殊情況無法在規(guī)定時間內完成審核，經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務局批準,可延期完成，并書面告知納稅人。

　　上述期限不包含納稅人應主管稅務機關要求補充資料的時間和主管稅務機關（或納稅人）需要委托中介機構對房地產(chǎn)轉讓價格、扣除項目金額進行評估所需的時間。

　　第二十八條 主管稅務機關在受理納稅人報送的土地增值稅清算申報資料后，按以下程序進行審核：

　　（一）核實清算單位。

　　（二）核實項目各類型房產(chǎn)面積。采用實地核查結合房產(chǎn)實測報告的審核方式，核實項目各類型房產(chǎn)面積與納稅人申報的面積是否一致，確定項目房產(chǎn)總建筑面積、總可售建筑面積，各類型房產(chǎn)建筑面積、可售、已售、未售及出租自用建筑面積，確定成本費用分攤比例。

　?。ㄈ┖藢嵎康禺a(chǎn)收入。對各類型房產(chǎn)收入進行審核，對有差異的按相關政策進行調整。

　?。ㄋ模┖藢嵖鄢椖拷痤~。對成本費用及與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金進行審核，對不符合規(guī)定的扣除項目金額進行調整，確定允許扣除的成本費用總扣除項目金額。

　　審核人員對上述（一）至（四）項內容審核過程中，應針對存在的事項和問題進行詳細記錄，形成工作底稿（附件5）。

　?。ㄎ澹┯嬎阃恋卦鲋刀惗惪睿?/p>

　　1．計算已售各類型房產(chǎn)的扣除項目金額。根據(jù)審定的允許扣除的總扣除項目金額、總可售建筑面積及成本費用分攤比例等數(shù)據(jù)在各項目、各期、各類型房產(chǎn)間對共同成本費用進行分攤計算，審定各項目、各期、已售各類型房產(chǎn)成本費用扣除項目金額。

　　2．計算土地增值稅應納稅額。根據(jù)審定的各項目、各期、已售各類型房產(chǎn)收入、成本、面積等數(shù)據(jù)，分項目分期分房產(chǎn)類型計算應納土地增值稅。

　　3．與納稅人申報資料、預繳稅款數(shù)據(jù)進行比對，計算應補（退）土地增值稅。

　?。⒊鯇徢闆r（附件6）書面告知納稅人，充分聽取納稅人提出的意見，經(jīng)主管稅務機關集體合議，并做好記錄。

　?。ㄆ撸┳珜懲恋卦鲋刀惽逅銓徍藞蟾妫ǜ郊?）。

　?。ò耍┬纬赏恋卦鲋刀惽逅銓徍私Y果。

　　第二十九條 主管稅務機關填制《稅務事項通知書》，將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。納稅人應按照主管稅務機關確定的期限補繳土地增值稅，逾期未繳納的按日加收滯納金。

　　第二節(jié) 收入確認

　　第三十條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　第三十一條 主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結合**、普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉讓收入。具體確認方式如下：

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已全額開具**的，按照**所載金額確認收入。未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　（二）納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)轉讓收入。

　?。ㄈ┮蜣D讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的經(jīng)濟收益，應并入房地產(chǎn)轉讓收入。

　?。ㄋ模┮蚍康禺a(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉讓，轉讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉讓收入。

　　第三十二條 納稅人將本項目房地產(chǎn)用于捐贈、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、安置回遷戶、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

　?。ǘ┯芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　主管稅務機關可以委托縣級以上（含縣級）價格認證中心參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務機關根據(jù)價格認證中心的評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。

　　第三十三條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，稅務機關參照本辦法第三十二條確定計稅價格。

　　對房地產(chǎn)轉讓價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：

　　（一）法院判定或裁定的轉讓價格。

　　（二）以公開拍賣方式轉讓房地產(chǎn)的價格。

　　（三）***物價部門確定的轉讓價格。

　?。ㄋ模┯邢嚓P資料證明轉讓價格符合獨立交易原則，買賣雙方不存在關聯(lián)關系。

　?。ㄎ澹┲鞴芏悇諜C關認可的其他合理情形。

　　第三十四條 納稅人將房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用，其面積計入相應房產(chǎn)類型可售建筑面積。

　　第三節(jié) 扣除項目

　　第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、加計扣除。

　　第三十六條 開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：

　　總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)房屋實測報告上載明的所有建筑物（開發(fā)產(chǎn)品）的實測建筑面積來確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積。

　　第三十七條 扣除項目金額的計算分攤方法：

　?。ㄒ唬┙ㄖ娣e法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

　　（二）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

　?。ㄈ┒悇諜C關確認的其他合理方法。

　　第三十八條 納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

　?。ㄒ唬儆诓辉谕蛔谕恋厣系亩鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按建筑面積法分攤。

　?。ǘ┘{稅人成片受讓同一宗土地的使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分攤,其他共同成本按建筑面積法計算分攤。

　　納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額的計算分攤方法應保持一致。

　?。ㄈ┩磺逅銌挝恢屑{稅人可以提供土地使用權證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

　?。ㄋ模┩磺逅銌挝恢胁糠洲D讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

　?。ㄎ澹┩磺逅銌挝恢薪ㄔ觳煌愋头康禺a(chǎn)，建筑安裝工程費有明顯差異的，可按稅務機關確認的其他合理方法計算分攤。

　　第三十九條 在土地增值稅清算中，扣除項目應當符合下列原則：

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生，且合法、相關的。

　?。ǘ┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

　　1．支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的**為合法有效憑證。納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅**應在**的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　　2．支付的行政事業(yè)性收費或者***性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。

　　3．支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

　　4．符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

　　5．財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

　?。ㄈ┘{稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　?。ㄎ澹┘{稅人支付的罰款、滯納金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

　　第四十條 除本辦法第三十九條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　1．以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金。以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

　　2．納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

　　3．納稅人在取得土地使用權時，應***要求承擔的紅線外道路、橋梁等市政建設支出，提供與本項目有關的證明材料，憑合法有效的憑證據(jù)實扣除，取得的收益抵減相應的扣除項目金額。

　　4．納稅人取得土地使用權支付的拍賣傭金不得扣除。

　?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

　　1．拆遷補償費必須是真實發(fā)生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應。

　　2．納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照本辦法第三十二條的規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費?；剡w戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　3．納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第三十二條的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費。異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　?。ㄈ┣捌诠こ藤M，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的***許可規(guī)費、招標代理費、以及水文、地質、勘察、測繪、規(guī)劃、設計、項目可行性研究、“七通一平”等前期費用。

　?。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　1．納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

　　2．納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)**的，按**所載金額予以扣除。未取得**的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　3．納稅人應確保所取得**的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

　　4．納稅人自購建筑材料時，自購建材成本不得重復計算扣除。

　?。ㄎ澹┘{稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　1．納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同（協(xié)議）中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

　　2．納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。

　?。┗A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。