問題一：假定采用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)甲公司3月1日收到一套房子的預(yù)收款100萬元，4月1日收到另外一套房子的預(yù)收款200萬元，兩套房子均在2019年9月1日交房，請問：對于以上兩筆預(yù)收款，按照公式：預(yù)征稅額=預(yù)收款/(1+適用稅率)*3%，預(yù)繳增值稅時(shí)，分別按照哪個(gè)稅率計(jì)算預(yù)繳稅額？房開企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)如何開具**？

　　答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照收到預(yù)收款時(shí)的適用稅率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。即甲公司3月1日收到預(yù)收款100萬元，應(yīng)預(yù)繳稅款=100÷（1+10%）×3%=2.73萬元；4月1日收到預(yù)收款100萬元，應(yīng)預(yù)繳稅款=200÷（1+9%）×3%=5.50萬元。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，**稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用**。

　　按照上述規(guī)定，甲公司在收到預(yù)收款時(shí)可按照602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通**。

　　問題二：一套房產(chǎn)2018年4月簽訂合同，4月收取首付款30萬，2018年6月收取按揭款70萬，2019年5月收取面積差1萬，房開企業(yè)采用一般計(jì)稅方法?，F(xiàn)在稅率變化，預(yù)征時(shí)計(jì)算使用的都是預(yù)收款當(dāng)時(shí)的適用稅率，現(xiàn)在到了要換開正式**的時(shí)候，是按現(xiàn)在的稅率開，還是得按后段分別開？如果要分別開，我在申報(bào)增值稅時(shí)，要扣除的土地款，那個(gè)公式也是要分段計(jì)算嗎？

　　答：根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。

　　收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　總局貨勞司在2016年第18號公告解讀中明確：“預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。”

　　企業(yè)應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間開具**，因納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2019年4月1日后，適用稅率為9%，土地價(jià)款不存在分段扣除。

　　政策依據(jù)：

　　1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

　　2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）

　　3.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號）

　　作者簡介 楊泳，雙碩士研究生，留英海歸，某省稅務(wù)學(xué)會理事，省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)咨詢專家團(tuán)隊(duì)成員，從事增值稅稅政管理工作20余年。微信公眾號：清茶稅語