安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告[條款修改]

安徽省地方稅務(wù)局公告[2017]年第6號 2017-09-09

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告，本法規(guī)已修訂，修訂后重新公布的內(nèi)容請看國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號。

　　靠前條 為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于安徽省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，辦理項(xiàng)目報(bào)告、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算。

　　第五條 納稅人對清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

　　第六條 地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，進(jìn)行項(xiàng)目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理并及時(shí)、足額組織稅款入庫。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第七條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或地稅機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他形式資料：

　　(一)發(fā)展改革等有關(guān)部門下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)(備案)文件;

　　(二)取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議;

　　(三)國有土地使用權(quán)證;

　　(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(五)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(六)建筑工程施工許可證;

　　(七)建設(shè)施工合同;

　　(八)預(yù)(銷)售許可證;

　　(九)竣工驗(yàn)收備案表;

　　(十)地稅機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

　　第八條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建筑工程施工許可證后，根據(jù)地稅機(jī)關(guān)確定的時(shí)間和要求辦理土地增值稅項(xiàng)目申報(bào)，向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》，并在每月轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　第九條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)會計(jì)核算，準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用;分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)按照分期開發(fā)項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第十條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指經(jīng)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。

　　上述分期開發(fā)的項(xiàng)目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項(xiàng)目。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項(xiàng)目：

　　(一)取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的;

　　(二)取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的。

　　第十二條 納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)后，因有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化，確需變更分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)于有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化之日起15日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，并報(bào)送有關(guān)證明材料，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于接到報(bào)告之日起15日內(nèi)調(diào)查核實(shí)，并通過集體審議的方式確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項(xiàng)目。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照確定的分期開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)的，或發(fā)現(xiàn)確因有關(guān)事項(xiàng)導(dǎo)致分期開發(fā)項(xiàng)目的分期發(fā)生變化的，應(yīng)及時(shí)開展調(diào)查核實(shí)，并經(jīng)集體審議確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項(xiàng)目。

　　變更分期開發(fā)項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于集體審議結(jié)果確定之日起7日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十三條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，安排專人或?qū)?，從納稅人取得立項(xiàng)(備案)文件開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，臺賬主要內(nèi)容包括：納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目分期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤、項(xiàng)目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺賬所列事項(xiàng)應(yīng)按月采集、更新，確保項(xiàng)目管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　第十四條 主管地稅機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管地稅機(jī)關(guān)、地稅管理人員發(fā)生變化而中斷。

　　第十五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作，對納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目或者不同分期合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第十六條 納稅人對主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的分期開發(fā)項(xiàng)目有異議的，可請求主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　第三章 清算申報(bào)與受理

　　第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售(含視同銷售)的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　第十八條 符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓(含視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　第十九條 本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購買方;

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十條 符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，且主管地稅機(jī)關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知清算的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

　　第二十一條 對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)集體審議，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人清算。

　　納稅人對主管地稅機(jī)關(guān)清算通知有異議的，可請求主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　第二十二條 納稅人辦理清算申報(bào)，少繳稅款的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款;多繳稅款的，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù)。

　　第二十三條 納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報(bào)確有困難，需要延期的，應(yīng)當(dāng)在申報(bào)期限屆滿前提出書面延期申請，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在核準(zhǔn)的期限內(nèi)辦理清算申報(bào)。

　　第二十四條 納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報(bào)的，由主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正;逾期仍未申報(bào)的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

　　第二十五條 納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

　　第二十六條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

　　納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對涉稅事項(xiàng)真實(shí)性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報(bào)告中披露鑒定和證明的結(jié)論、法規(guī)依據(jù)、事實(shí)證據(jù)、證明過程以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。

　　主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作底稿或認(rèn)為需要就涉稅鑒證事項(xiàng)開展約談的，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。

　　第二十七條 納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

　　(一)《土地增值稅納稅申報(bào)表(二)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)》;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況;

　　(三)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;

　　(四)需要清算項(xiàng)目記賬憑證的，應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件;

　　(五)委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明;

　　(六)享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的，應(yīng)予詳細(xì)說明。

　　上述資料中，主管地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不得再要求納稅人報(bào)送。

　　第二十八條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人報(bào)送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管地稅機(jī)關(guān)予以受理;不齊全的，應(yīng)一次性告知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)正資料。

　　納稅人補(bǔ)正資料的，予以受理;未能補(bǔ)正的，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理。