財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

財稅[2016]23號 2016-2-17

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉(xiāng)建設廳（建委、房地局），**、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局、建設局：

　　根據(jù)國務院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：

　　一、關(guān)于契稅政策

　?。ㄒ唬€人購買家庭較早住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　?。ǘ€人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實施該項，采用當?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

　?。ㄈ┘{稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務機關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應向稅務機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

　　按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務機關(guān)應對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。

　　（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

　　二、關(guān)于營業(yè)稅政策

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具**、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實施該項，按財稅[2015]39號政策規(guī)定執(zhí)行：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。）

　　三、關(guān)于實施范圍

　　北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知靠前條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部國家稅務總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號）執(zhí)行。

　　上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。

　　本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。

財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部

2016年2月17日

---

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅雙降優(yōu)惠政策解讀

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅方面，這次調(diào)整區(qū)分了家庭較早住房和家庭第二套改善性住房，還區(qū)分了90平方米及以下和90平方米以上住房。

　　契稅政策：區(qū)分了90平方米及以下和以上。根據(jù)通知，契稅政策為：對個人購買家庭較早住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(注：家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。以前大多數(shù)城市契稅征收主要有兩個門檻，即90平米和140平米。新政以90平米為界劃分契稅征收門檻，簡化了征稅標準。這對于首套購買140平米以上的大戶型人群和二線城市的二套購買人群提供了實質(zhì)性的稅費減免。

　　營業(yè)稅政策：區(qū)分不足2年以及2年及其以上。根據(jù)通知，關(guān)于營業(yè)稅政策為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北京、上海、廣州、深圳暫不實施。本次調(diào)整中，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述個人購買家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照之前政策執(zhí)行。營業(yè)稅新舊政策對比變化點則主要體現(xiàn)在滿兩年的非普住宅營業(yè)稅征收。整體而言，新政鼓勵了一二線城市市場進行大戶型改善、換房需求，以及二線城市二套房的購買需求。

　　二、144平方米以上不征契稅。

契稅方面，通知中規(guī)定，對個人購買家庭較早住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”通知中如此規(guī)定。

　　三、住房滿2年全部免營業(yè)稅。

新政將普通住宅的營業(yè)稅免征由“5年”改為“2年”，不過針對非普通住宅仍有規(guī)定：“個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”而此次營業(yè)稅新規(guī)規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。也就是說，個人144平方米以上的非普通住宅，只要購買滿2年，也能免征營業(yè)稅。不過此次契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，在北京市、上海市、廣州市和深圳市暫時不實施

　　四、北上廣深四城市部分減稅。

此次政策的最大亮點在于對改善型或二套購房的群體賦予了減稅政策。過去對于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進行計算。而新的政策下，按照面積大小，都進行了不同程度的下調(diào)，其中90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，相當于按照首套購房的資格進行計算。而對于面積超過90平方米以上的住房，從過去的3%的契稅調(diào)整到了2%的契稅，進而也使得購置大戶型的改善型用戶獲得了實實在在的利好。對于北京、上海、廣州、深圳來說，此次政策也有積極利好，從政策條文可以看出，政策靠前條靠前項：對個人購買家庭較早住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。依然是適用此類城市的。因此，對于此類一線城市的首套住房群體來說，過去144平方米以上(含)的住房需要交納3%的契稅。而現(xiàn)在調(diào)整到了1.5%的契稅。那么實際上有較好的成本壓縮或經(jīng)濟效應。從實際情況看，對于一線城市千萬級的“豪宅”來說，過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅，其成本節(jié)約還是非常明顯的。換而言之，近期一線城市部分高端住宅項目可能會因為此類政策的出臺而熱銷，價格上漲的可能性也比較明顯。

　　五、購買第三套房契稅不減征。

此次新政主要優(yōu)惠對象是“家庭第二套改善性住房”，指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。原有契稅稅率，是依據(jù)首套住房和非首套住房進行劃分，第二、三套住房均是非首套住房范疇。而此次新政中，將優(yōu)惠限定到家庭第二套住房。如果是家庭購買第三、第四套住房，則不能享受到新政關(guān)于契稅的優(yōu)惠。

　　值得關(guān)注的是，新政中關(guān)于營業(yè)稅政策，優(yōu)惠的條件只是“滿兩年”，而原有政策對“普通住宅”與“非普通住宅”是區(qū)別對待的。原政策，非普通住宅的營業(yè)稅，滿兩年是差額征收，而此次滿兩年就免征。

　　六、政策調(diào)整后能夠節(jié)省稅費。

　　（一）購買首套房契稅變化。政策調(diào)整以前：購買首套房，90平方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅；大于90平方米小于144平方米的按照1.5%的稅率征收契稅；144平方米及以上的，按照3%征收契稅。政策調(diào)整以后：面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。具體變化：首套房90平米及以下的沒有變化，取消144平方米的“紅線”，首套房超過144平方米的少交1.5%的契稅。購買一套150平方米、總價150萬元的首套房，按照原先3%的契稅，應繳4.5萬元；新政后只需要繳納1.5%，也就是2.25萬元，省下一半稅費。

　?。ǘ┵徺I二套房契稅變化。政策調(diào)整以前：購買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。政策調(diào)整以后：面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。具體變化：以90平方米為分界點，契稅分別比原先省了2%和1%。假設購買一套80平方米、總價100萬元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3萬元；新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1萬，這樣就省下2萬元。如果購買一套100平方米、總價200萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬元；新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬元，省了2萬元。

　　（三）銷售住房營業(yè)稅變化。政策調(diào)整以前：不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；而大于等于2年的住房對外銷售時，原來只有小于144平方米住房免征營業(yè)稅，大于等于144平方米的住房，需要繳納房價差額的5.6%營業(yè)稅。政策調(diào)整以后：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收5.6%營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。具體變化：營業(yè)稅的征收不再看面積，只按照是否滿兩年來區(qū)分。對于滿2年且144平方米及以上的住房的所有者，在出售時可以省下一大筆稅費。假設轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價300萬元、原先200萬元購入、滿2年的住房，以前需要繳納差額的5.6%營業(yè)稅，就是5.6萬元；新政后這筆稅費全免，可以省下5.6萬元。

　　七、幾點政策執(zhí)行細節(jié)的提示。

　　（一）計稅時間。契稅看申報時間，營業(yè)稅看合同送件時間。減稅政策一出，不少打算買房的人喜出望外，但是也有不少人對具體細節(jié)存疑。如契稅和營業(yè)稅的計稅時間節(jié)點究竟是從什么時候算起？如果是年前購買的住房，現(xiàn)在辦理房產(chǎn)證，能享受這次的稅費優(yōu)惠嗎？契稅的征收以備案時間為準，即以到房產(chǎn)局申報的時間為準。營業(yè)稅征收以合同送件時間為準。對購買新商品房但尚未**的市民來說，現(xiàn)在繳納契稅時按照新政策執(zhí)行。

　?。ǘ┥暾埵掷m(xù)。納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務機關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應向稅務機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

　?。ㄈ┳》扛拍?。新政出來是不是就沒有普通住房和非普通住房的概念了？契稅是不是不會有3%了。營業(yè)稅中還是有普通住房和非普通住房的概念，滿兩年的非普通住房依然要交差額營業(yè)稅。契稅的優(yōu)惠上海只針對家庭較早住房，如果是非家庭較早住房，依然是3%。

　?。ㄋ模┦滋變?yōu)惠。是不是首套房都能享受政策帶來的優(yōu)惠？在契稅條例中是不存在“首套房”的概念，只有較早住房的概念，因此能不能享受政策優(yōu)惠并不是看你是不是靠前次買房，而是看你買的這套房子是不是較早住房，也就是說你即使沒買過房，只要你在其他房子的產(chǎn)證上有名字，依然不能作為較早住房享受優(yōu)惠。

　　（五）家庭概念。是不是本人名下無房的，這次也能享受優(yōu)惠了？契稅是以家庭為單位判斷是否是較早住房，所謂家庭概念，是指你和你的配偶加未成年子女算作一個家庭，也就是說即使你名下無房，但你的配偶或子女在其他產(chǎn)證上有名字，那你依然不能算作較早住房。

　　（六）子***惠。契稅是否有成年子女首次購房的優(yōu)惠？沒有，成年子女首次購房的優(yōu)惠只是針對房產(chǎn)稅，契稅只看你的家庭成員有沒有在其他產(chǎn)證上有名字。

　　作者：程輝（福建省龍巖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務局） 2016-03-07