山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告[條款失效]

山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號 2017-09-21

　　稅屋提示——
　　1、依據(jù)國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第16號 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年10月26日起，本法規(guī)第六十七條條款失效。
　　2、依據(jù)國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局公告2018年第2號 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起本法規(guī)中“地稅機(jī)關(guān)”修改為“稅務(wù)機(jī)關(guān)”;第八十三條修改為：“本辦法由國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局解釋。”。

　　靠前條 為了加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作。

　　第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化。

　　第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)如實(shí)申***當(dāng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

　　第二章 源頭監(jiān)控

　　源頭監(jiān)控，是指主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程監(jiān)管，為加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。

　　靠前節(jié) 項(xiàng)目管理

　　第五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，根據(jù)納稅人報送的項(xiàng)目資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，運(yùn)用信息化手段，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。

　　第六條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時報送《土地增值稅項(xiàng)目報告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。

　　第七條 各級地稅機(jī)關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。

　　第八條 各級地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步建立和完善與國稅機(jī)關(guān)的項(xiàng)目信息共享和傳遞機(jī)制，建立共享的房地產(chǎn)項(xiàng)目登記臺賬。

　　第九條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第二節(jié) 土地增值稅預(yù)征

　　第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)***批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。

　　第十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定(訂)金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　第十四條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(二)由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。

　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。

　　第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月(或季)預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月(或季)末15日內(nèi)向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū))級地稅機(jī)關(guān)確定。

　　第三節(jié) 清算申報受理

　　第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。

　　第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第二十二條 對符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

　　第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用;

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規(guī)定的應(yīng)清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報。

　　對于符合本辦法第二十二條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料;對于確定暫不清算的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

　　第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)當(dāng)提供的清算資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其它情況;

　　(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗(yàn)收備案表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單原件;

　　(四)取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同原件;

　　(五)拆遷(回遷)合同、簽收花名冊或簽收憑證;

　　(六)銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單原件;

　　(七)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等有效憑證;

　　(八)竣工驗(yàn)收報告、工程竣工決算報告;

　　(九)商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;

　　(十)開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料;

　　(十一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項(xiàng)目繳納稅金的，應(yīng)當(dāng)在完稅憑證上注明清算項(xiàng)目繳納的稅金金額;

　　(十二)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》;

　　(十三)不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)資料。

　　上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復(fù)報送。

　　第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報送的清算資料完備的，予以受理;對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面告知。