財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知

財稅[2010]121號 2010-12-21

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，**、青海、寧夏省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

　　經(jīng)研究，現(xiàn)將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策通知如下：

　　一、關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　對在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%(含25%)且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財稅主管部門確定。

　　《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]15號）第十八條第四項同時廢止。

　　二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題

　　對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　[網(wǎng)友觀點——舉例如下:
　　A公司一房產(chǎn)，從1月1日到12月31日給B公司使用，其中前4個月為免租期間，后8個月每個月租金為1.5萬。
　　——其實，在不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下，企業(yè)之間不會存在什么真正的免租期，所謂的免租期只是一個促銷經(jīng)營手段而已，就如875號文中買一贈一銷售商品一樣，按照公允 價值進行分攤收入即可。如該例子，本身即是租賃一年，租金為12萬，每個月租金1萬的事。
　　——在繳納營業(yè)稅的時候，肯定是按照12萬來繳納，也不會按照16萬來納稅。
　　其實該合同可以改成：租賃12個月，每月租金1萬，收款時間約定從第五個月開始收款，每月收取1.5萬。
　　我們可以看到，相同的經(jīng)營實質(zhì)，按照121號文件，房產(chǎn)稅的納稅是不同的!本身就是一種收款時間的約定，不過是租賃前4個月不收款、從第5個月收款而已(被描述成免租期，無非就是促銷的噱頭而已)，竟然按照房產(chǎn)原值多繳納了4個月的房產(chǎn)稅。
　　無可否認，可能規(guī)定免租期不按照原值繳納房產(chǎn)稅可能會產(chǎn)生一些漏洞，但是這種漏洞很容易的可以用其他方式的規(guī)定來彌補，為何一棒子打死這種經(jīng)營手段?
　　真讓人害怕啊，天朝的法規(guī)。
　　haihan點評——
　　這個規(guī)定是依據(jù)會計準則來的，如果要罵應(yīng)該說是會計準則***。。。。
　　肥叔叔——
　　我們是這樣理解的，如果真正沒有關(guān)聯(lián)交易，交易雙方是不可能出現(xiàn)免租期這樣的東西的，這一點我們都意見相同，但是你認為是促銷手段，我們認為不能算是促銷，真正的免租期實質(zhì)是出租方的房屋由于未能達到承租方的使用要求，而需要給承租方一段免租的時間通過改造使其達到自身使用要求，此段免租期仍應(yīng)算出租方使用管理，所以由出租方承擔(dān)納稅義務(wù)，從納稅義務(wù)時間的銜接來說，也應(yīng)該這樣。如果是促銷的無租使用期，那就按無租使用的規(guī)定繳納。租金這種事情，包不包括免租期在內(nèi)，具體是說不清的。]

　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　總局答疑—— 如何理解財稅[2010]121號中的宗地容積率？
　　條款解讀——合同價還是賬面價？這3種房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)應(yīng)如何選擇<劉銀官 吳寧>
　　[地價款計入房產(chǎn)原值計算方法舉例
　　問題:房產(chǎn)原值包括地價，請問：
　　1、購買的商品房做為辦公室，房屋面積30平方米50萬，交房產(chǎn)稅時用加地價嗎，怎么計算地價，房產(chǎn)稅如何計算。能否舉例說明。
　　2、自建廠房的容積率如何計算，房產(chǎn)稅如何計算。能否舉例說明。
　　答復(fù):1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產(chǎn)稅即可。
　　2、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。
　　例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
　　再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價2000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。 ]
　　總局答疑——財稅[2010]121號 文對于房產(chǎn)購建的執(zhí)行時間問題
　　[肖宏偉點評——
　　國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》今后住宅用地的容積率指標必須大于1。
　　實際執(zhí)行：
　　如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分攤，確定征稅的房產(chǎn)原值。
　　如容積率小于1，且大于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結(jié)果再按建筑面積分攤，確定征稅的房產(chǎn)原值。
　　如土地10000平，價值1000萬，容積率0.6，地上房屋6000平一半征稅一半免稅，那么，如土地單獨核算，土地價值計入房產(chǎn)原值征稅的價值是：1000*0.6/2=300萬。
　　如容積率小于0.5。按上例計算的計入房產(chǎn)原值的價值加倍。
　　也就是說，如果上例容積率變?yōu)?.4，那么，計入征稅房產(chǎn)原值的土地價值是400萬。
　　有些不合理。
　　很多計算還要靠實戰(zhàn)解決。]

　　對在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%(含25%)且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財稅主管部門確定。

　　《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。

　　修改以前國稅發(fā)的規(guī)定，由財稅號文修改符合立法規(guī)定。

　　二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題

　　對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　這個不是新規(guī)定，以前就有，但是各地理解不一，執(zhí)行也不一。這次明確提出來。這個規(guī)定并不是無理的規(guī)定，依據(jù)《合同法》精神來的，也符合房產(chǎn)稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應(yīng)該征收房產(chǎn)稅(打擊囤積炒作不是以前房產(chǎn)稅的目的)，也就是說納稅人只能在從價和從種之間選擇其一個方式繳納。

　　三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　“無論會計上如何核算”這個至少重復(fù)了三次了，但是仍然有人在拿這個做文章，顯然是在火中取栗。有人說是修改調(diào)整財稅152號文的，財稅152號文是說的房屋附屬設(shè)施計入的房產(chǎn)稅問題，并沒有涉及地價問題，兩者規(guī)范的目的和范圍都不同——怎么相干。

　　“宗地容積率低于0.5的”這個表述顯然建筑術(shù)語，其解決了未開發(fā)或者臨時建筑繳納高額房產(chǎn)稅不合理的問題，也解決租用土地建房經(jīng)營的繳納高額房產(chǎn)稅不合理的問題。這條不比較人性化的，是優(yōu)惠政策，按理說你閑置土地或者浪費土地資源稅收應(yīng)該給予懲罰性規(guī)定的，但是，本法規(guī)沒有——說明了未來可能出臺的新房產(chǎn)稅并不是兇神惡煞，因此期望依靠新房產(chǎn)稅解決房件高的問題是不現(xiàn)實的。

　　本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務(wù)總局。

　　“此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”——意在統(tǒng)一政策，統(tǒng)一規(guī)范誰呢?后面有“各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，及時上報財政部和國家稅務(wù)總局”——當(dāng)然是規(guī)范各地稅務(wù)機關(guān)的政策了——所謂的“上報財政部和國家稅務(wù)總局”——中的“國家稅務(wù)總局”是個陪襯，主要是財政部監(jiān)督管理了，因此有“抄送：財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處。”如果是財政部錯了會有這么理直氣壯——所以到底是在修正誰?是誰是亂修改政策?就很清楚了——即財政部在這個問題上無論是會計規(guī)定和稅收規(guī)定都是一致的沒有差異(解釋見俺以前發(fā)的帖子)，是某些部門和專家理解歪了。。

　　毒砂——

　　我國物權(quán)法第2條把物權(quán)分為“所有權(quán)”、“用益物權(quán)”和“擔(dān)保物權(quán)”。

　　其中在第三編中，將用益物權(quán)分為“土地承包經(jīng)營權(quán)”、“宅基地使用權(quán)”、“建設(shè)用地使用權(quán)”和“地役權(quán)”四大類。

　　同時在第3編解釋了“用益物權(quán)”，“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”也解釋了“建設(shè)用地使用權(quán)”，“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。”

　　注意，是產(chǎn)權(quán)，不是所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)既包括所有權(quán)也包括衍生的權(quán)利，用物權(quán)法的概念就是，也包括“用益物權(quán)”，你擁有房屋所有權(quán)，所以需要交納房產(chǎn)稅，你擁有土地使用權(quán)，即“用益物權(quán)”，也是一種產(chǎn)權(quán)，所以也需要交納房產(chǎn)稅，所以從法理上說，土地使用權(quán)價值計入房產(chǎn)交納房產(chǎn)稅是合法的。在這部分，121號文件是合法的。

　　121號文件出的問題是容積率小于0.5那部分的規(guī)定，因為房產(chǎn)稅暫行條例只有第三條規(guī)定“沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。”，容積率小于0.5，顯然不符合“沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的”這一條件，直接按2倍核定計算，就違背了房產(chǎn)稅暫行條例本身的規(guī)定。如果這條是新的優(yōu)惠政策或者新規(guī)定，則超出財政部的解釋權(quán)限了。