“收益法”簡介

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。??

收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。但，社會對企業(yè)價值的理解或觀念不同，影響評估人員對收益法的應(yīng)用。 在歐美發(fā)達國家中，對于資產(chǎn)交易中的企業(yè)價值評估、單項無形資產(chǎn)評估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就目前國內(nèi)情況看，則很少有評估機構(gòu)和評估人員采用收益法，對于企業(yè)價值評估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數(shù)機構(gòu)或評估師采用了收益法，其結(jié)果也大都受到有關(guān)部門或社會人士的質(zhì)疑而不被接受，這反過來又進一步影響了收益法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用。

由于西方發(fā)達國家市場經(jīng)濟發(fā)展歷史很長，市場發(fā)育比較成熟和完善，人們對于市場經(jīng)濟中企業(yè)價值的理解和觀念明顯區(qū)別于計劃經(jīng)濟體制影響下的中國大多數(shù)人。在市場資產(chǎn)交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項資產(chǎn)交易能否成功以及成交價格的高低就取決于該項資產(chǎn)在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資產(chǎn)的成本。對于一個企業(yè)來講，雖然一個企業(yè)是由固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及負(fù)債構(gòu)成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復(fù)雜的關(guān)系。一個運營中的企業(yè)，由于各種資產(chǎn)的交互作用及社會等外部環(huán)境的影響，其價值并不遵循1+1=2的數(shù)學(xué)規(guī)律。投資者在投資時雖然也注意固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)及負(fù)債狀況，但是更為重視企業(yè)對整體資產(chǎn)的運營能力和運營潛力，例如企業(yè)的技術(shù)力量、產(chǎn)品的種類及技術(shù)水平、品牌的社會影響及市場占有份額、企業(yè)在行業(yè)中的地位、行業(yè)內(nèi)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢等等，即除了關(guān)注有形資產(chǎn)外，更加關(guān)注能否通過無形資產(chǎn)效能的發(fā)揮而使有形資產(chǎn)高效運營，從而獲得期望的收益，對于任何一項不能獲得最低預(yù)期收益的資產(chǎn)，投資者是不會進行投資的。因此，一個企業(yè)在未來能否具有獲利能力及獲力能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎(chǔ)條件。收益法正是以被評估資產(chǎn)未來收益能力作為價值評估的基礎(chǔ)，因而在市場經(jīng)濟社會中容易被社會所接受。

在中國國內(nèi)，由于長期受計劃經(jīng)濟的影響，社會上大多數(shù)人對資產(chǎn)價值的認(rèn)識還停留在企業(yè)賬面上，認(rèn)為會計賬面真實記錄了企業(yè)資產(chǎn)的數(shù)量及價值，是企業(yè)資產(chǎn)價值的真實反映，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構(gòu)和評估人員對收益法的應(yīng)用。

簡? 介
收益法(income approach，income capitalization approach )? 收益法
，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　　
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 　　
企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。 　　
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。