國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)

　　為了進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局起草了《國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》，現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。公眾可通過(guò)以下途徑和方式提出反饋意見(jiàn)：

　　1. 電子郵件：SXSWcchxwsc2023@163.com

　　2. 傳真：029-87695433

　　3. 郵寄地址：陜西省西安市碑林區(qū)二環(huán)南路西段39號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處(郵編：710000)

　　此次公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)間為：2023年3月29日至2023年4月27日

　　附件：

　　國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)

　　關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》的解讀

　　國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局

　　2023年3月28日

國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)

　　為了進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等文件精神，結(jié)合陜西實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

　　一、土地增值稅以政府主管部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。

　　二、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低但符合下列條件之一的情形，視為有正當(dāng)理由：

　　(一)采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的。

　　(二)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)及其授權(quán)單位依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)明確轉(zhuǎn)讓(劃轉(zhuǎn))價(jià)格的。

　　(三)各級(jí)人民法院生效判決或裁定確定價(jià)格的。

　　(四)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

　　三、納稅人以各種名義取得的政府返還款(包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、稅金等)，在確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額;納稅人取得不能區(qū)分扣除項(xiàng)目的政府返還款應(yīng)抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　四、土地增值稅清算時(shí)納稅人建造的公共配套設(shè)施可按以下方法處理。

　　(一)納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：

　　1.政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

　　2.經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;

　　3.商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施在清算時(shí)已經(jīng)移交給業(yè)主委員會(huì);

　　4.因業(yè)主委員會(huì)尚未成立、無(wú)法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面說(shuō)明、董事會(huì)決議、公示證明以及在本地市主流媒體刊登公告的報(bào)樣，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。

　　5.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。

　　(二)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，納稅人能夠提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件的，其成本、費(fèi)用可以扣除。納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。

　　(三)納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

　　(四)依法配套建設(shè)的人防工程，準(zhǔn)予扣除其建造發(fā)生的成本費(fèi)用;按規(guī)定向建設(shè)部門(mén)繳納的人防工程易地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效憑證的，準(zhǔn)予扣除。

　　(五)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　(六)轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位(車庫(kù))使用權(quán)的，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)稅金的扣除范圍

　　(一)營(yíng)改增前，納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。

　　(二)營(yíng)改增后，納稅人繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除;凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除;涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，納稅人可按各清算項(xiàng)目收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　(三)對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不作為清算扣除項(xiàng)目。

　　六、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

　　(一)屬于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(包括分期項(xiàng)目)共同的土地成本，應(yīng)按清算單位的占地面積占多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?屬于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，可按清算單位的建筑面積占多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　(二)屬于同一清算單位的共同成本費(fèi)用，一般情況下應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，但下列情形除外?/p>

　　1.不同類型房地產(chǎn)分別占用不同地塊，且依據(jù)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙可準(zhǔn)確劃分的，其土地成本可按占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金可直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象。

　　3.納稅人能夠按不同類型房地產(chǎn)分別核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的，扣除項(xiàng)目金額可按受益對(duì)象直接歸集。

　　(三)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以結(jié)合納稅人會(huì)計(jì)核算情況采取其他合理的分?jǐn)偡椒ā?/p>

　　七、在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　(一)允許扣除的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)真實(shí)發(fā)生，且合法、相關(guān)。

　　(二)扣除項(xiàng)目所歸集的各項(xiàng)成本、費(fèi)用應(yīng)取得合法有效憑證，包括但不限于：

　　1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》規(guī)定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

　　2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

　　3.依據(jù)政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)定及文件支付給第三方單位和個(gè)人的，以政府相關(guān)部門(mén)文件為合法有效憑證，若屬于發(fā)票管理相關(guān)文件規(guī)定的發(fā)票開(kāi)具范圍，還應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票。

　　4.發(fā)生在我國(guó)境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開(kāi)具范圍，以合同(協(xié)議)、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證。

　　5.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證，屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6.已生效的法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

　　7.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

　　八、符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))土地增值稅核定征收條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照下列方法核定征收土地增值稅。

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算中所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　(二)采取本條第一款之規(guī)定仍難以確定扣除項(xiàng)目金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行核定征收。普通住宅核定征收率5%;非普通住宅住宅核定征收率5.5%;其他類型房地產(chǎn)核定征收率6%。

　　(三)人民法院因司法判決(裁決、裁定等)或司法拍賣處置被執(zhí)行人不動(dòng)產(chǎn)，納稅人(被執(zhí)行人)未按照規(guī)定履行申報(bào)繳納土地增值稅義務(wù)又不提供相關(guān)資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按拍賣成交價(jià)或抵償債務(wù)額的5%核定征收土地增值稅。

　　九、對(duì)符合保障性住房管理規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

　　十、土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)。在土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人可先按土地增值稅預(yù)征管理的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照尾盤(pán)管理的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。補(bǔ)繳稅款時(shí)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2023〕220號(hào))第八條的規(guī)定處理。

　　十一、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起180日內(nèi)(不包括納稅人補(bǔ)正資料時(shí)間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。如清算審核在180日完成確有困難的，經(jīng)縣(區(qū))級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)審核期限;經(jīng)批準(zhǔn)延期審核的，延期審核時(shí)限不得超過(guò)90日。

　　十二、新建房和舊房的界定。

　　(一)凡房屋建成后，使用時(shí)間在一年(含一年)以內(nèi)的為新建房。

　　(二)凡房屋建成后，使用時(shí)間超過(guò)一年以上的為舊房。使用時(shí)間在一年以內(nèi)的房屋，若磨損程度大或遭受重大損失的，也可視為舊房。

　　十三、本公告自2023年6月1日起實(shí)施行。此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本公告處理。

　　特此公告。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》的解讀

　　為提升我省土地增值稅管理質(zhì)效，實(shí)施精確執(zhí)法和精準(zhǔn)服務(wù)，提高稅法遵從度和社會(huì)滿意度，國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》，現(xiàn)解讀如下：

　　一、出臺(tái)背景和意義

　　根據(jù)黨中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，按照總局“嚴(yán)格落實(shí)管理責(zé)任，突出風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向”的規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征管工作，明確政策口徑，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際問(wèn)題，制定并發(fā)布本《公告》。

　　二、內(nèi)容解讀

　　(一)土地增值稅清算的單位如何確定?

　　依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào))文件第一條規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。結(jié)合我省實(shí)際，充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、核算成本、稅負(fù)水平、征管難度和營(yíng)商環(huán)境等因素，我省《公告》第一條明確了我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般應(yīng)以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的項(xiàng)目名稱辦理項(xiàng)目登記。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，確認(rèn)按分期建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目管理。

　　(二)保障性住房的范圍如何理解?

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳明確保障性住房范圍包括：公租房、保障性租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　(三)清算審核時(shí)限如何把握?

　　結(jié)合我省征管實(shí)際情況，明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起180日內(nèi)(不包括納稅人補(bǔ)正資料時(shí)間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。如清算審核在180日完成確有困難的，經(jīng)縣(區(qū))級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)審核期限;經(jīng)批準(zhǔn)延期審核的，延期審核時(shí)限不得超過(guò)90日。

　　三、施行時(shí)間

　　本公告自2023年6月1日起實(shí)施行。此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本公告處理。

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關(guān)于陜西省稅務(wù)局土地增值稅征求意見(jiàn)稿的的四點(diǎn)建議

　　2023年3月28日國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局公布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱“公告”)，公告一經(jīng)發(fā)布，即引起了財(cái)稅圈內(nèi)朋友的熱情探討，客觀的說(shuō)，這個(gè)公告出臺(tái)的非常及時(shí)，解決了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)操作中很多爭(zhēng)議問(wèn)題，比如說(shuō)清算單位、土地增值稅上的合規(guī)票據(jù)問(wèn)題等，但我們也發(fā)現(xiàn)了仍然存在政策模糊的地方，因此，提出以下四點(diǎn)建議，供參考交流。

　　一、分類核算問(wèn)題

　　公告第一條“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。”這一條在企業(yè)賬務(wù)核算中收入是可以分別核算，但是增值額是無(wú)法直接在賬套內(nèi)分別核算，主要是有共同成本的存在，實(shí)踐中大多也是以分?jǐn)偡绞酵ㄟ^(guò)套表來(lái)實(shí)現(xiàn)分別計(jì)算增值額的，這一點(diǎn)容易與公告第六條(三)產(chǎn)生誤解。

　　建議：修改為“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額。不分別計(jì)算增值額或不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，其建造的普通住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。”

　　二、銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)判定問(wèn)題

　　公告第四條(六)“轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位(車庫(kù))使用權(quán)的，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。”本條規(guī)定會(huì)與增值稅的規(guī)定相沖突，按照財(cái)稅2023年36號(hào)文件規(guī)定“轉(zhuǎn)讓地下建筑物永久使用權(quán)視為銷售不動(dòng)產(chǎn)”，在增值稅上對(duì)轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，而在土地增值稅上做為租金或其他收入不參與清算，并且在實(shí)務(wù)中大多數(shù)地產(chǎn)公司都將地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車位以轉(zhuǎn)讓70年使用權(quán)的方式實(shí)際銷售，構(gòu)成了實(shí)質(zhì)銷售不動(dòng)產(chǎn)。

　　建議：明確轉(zhuǎn)讓地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車位20年以上使用權(quán)的，視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)參與土地增值稅清算。

　　三、司法判決處置不動(dòng)產(chǎn)中土地增值稅合法憑證問(wèn)題

　　公告第七條(二)列舉的“1、支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》規(guī)定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。”和“6、已生效的法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。”在司法判決處置不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，既發(fā)生了應(yīng)取得發(fā)票的情況，又取得生效的法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)，企業(yè)需不需要發(fā)票?是不是可以僅憑法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)作為土地增值稅扣除依據(jù)呢?

　　建議：應(yīng)當(dāng)明確在司法判決處置不動(dòng)產(chǎn)中設(shè)置公告第七條(二)第6條的適用條件，比如企業(yè)處于破產(chǎn)程序或者單位負(fù)責(zé)人長(zhǎng)期失聯(lián)等確實(shí)無(wú)法取得合規(guī)發(fā)票的情況，否則應(yīng)當(dāng)適用公告第七條(二)第1條。

　　四、應(yīng)將舊城改造中的安置普通住宅列入保障性住房

　　公告第九條“對(duì)符合保障性住房管理規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。”隨后的官方解讀了公告中保障性住房包括：公租房、保障性租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。沒(méi)有提到近些年西安的舊城改造項(xiàng)目中的安置房，事實(shí)上這類房屋帶有安置保障性質(zhì)，具有增值率低的特點(diǎn)。

　　建議：將舊城改造項(xiàng)目中安置普通住宅列入保障性住房。

　　來(lái)源：德居正財(cái)稅咨詢 作者：長(zhǎng)源