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海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告[條款修訂]
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告[條款修訂]
海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號 2023-12-24
稅屋提示——依據(jù)海南省地方稅務(wù)局公告2023年第5號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告,自2023年9月7日起,本法規(guī)已修訂,具體修訂內(nèi)容參考文中標(biāo)注。
為加強土地增值稅征收管理,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2023]53號)規(guī)定,對我省房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整,現(xiàn)公告如下:
一、土地增值稅預(yù)征率
(一)海口市、三亞市、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為3%;非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為2%;非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。
(三)[條款修訂]對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房),暫不預(yù)征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn),按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。
稅屋提示——修訂為“對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(包含限價商品房),暫不預(yù)征土地增值稅。公告下發(fā)前納稅人已預(yù)征的稅款不再退還,未預(yù)征的稅款不再追征,待房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算后,多退少補。”
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,預(yù)征率為5%。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的,或者既有保障性住房又有非保障性住房的房產(chǎn)的,均應(yīng)按房產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷(預(yù))售收入,并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計算預(yù)征土地增值稅;不能分別核算銷(預(yù))售收入的,一律從高適用預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。
三、納稅人在本公告生效前取得銷(預(yù))售房地產(chǎn)收入的,預(yù)繳土地增值稅按以前的規(guī)定執(zhí)行。
四、本公告自2023年12月25日起施行。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》(海南省地方稅務(wù)局2023年2號公告)同時廢止。
特此公告。
海南省地方稅務(wù)局
2023年12月24日
關(guān)于《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》的解讀
一、關(guān)于公告出臺的背景
2023年4月1日發(fā)布的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(海南省地方稅務(wù)局公告2023年第2號)(以下簡稱2023年2號公告)因在信息公開方面上存在瑕疵,省局在2023年11月25日出臺的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2023年第20號公告)中將其廢除。為保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性,在修正錯誤的基礎(chǔ)上,結(jié)合2023年10月9日出臺的《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確暫不預(yù)征土地增值稅的保障性住房范圍的通知》(瓊地稅函[2023]589號),重新制定了土地增值稅預(yù)征率公告。
二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定
依據(jù)2023年土地增值稅清算的實際稅負(fù),根據(jù)國稅發(fā)[2023]53號文“中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%”的要求,在2023年調(diào)整的基礎(chǔ)上,對不同地區(qū)的普通住宅、非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)項目類型,以及成片開發(fā)銷售土地行為,在2%~5%范圍內(nèi)分別適用不同的預(yù)征率。
(一)保持房產(chǎn)項目類型劃分方式不變
2023年調(diào)整預(yù)征率時,區(qū)分普通住宅、非普通住宅項目和非住宅類型,分別適用不同的預(yù)征率。此次調(diào)整在內(nèi)容上仍延續(xù)3號公告的內(nèi)容,保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三種類型的房產(chǎn),將非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的設(shè)置為相同的預(yù)征率。一是保持政策的延續(xù)性,二是與我省土地增值稅清算中劃分房產(chǎn)類型的方式保持一致,便于執(zhí)行。
(二)適當(dāng)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率
??凇⑷齺?、陵水因地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢的原因,其房產(chǎn)售價要高于其他地區(qū)。所以將??谑?、三亞市、陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為3%,非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為5%;將其他市縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為2%,非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為4%。
(三)考慮到目前的限價商品房價格普遍較高,結(jié)合瓊地稅函[2023]589號文件的規(guī)定,明確除了限價商品房以外的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,對保障性住房項目同時開發(fā)銷售除保障性住房以外的其他房產(chǎn),一律預(yù)征土地增值稅。
(四)將成片開發(fā)銷售土地的行為納入預(yù)征管理范圍,鑒于土地開發(fā)成本的一般低于商品房項目開發(fā)成本,而其收益往往高于商品房項目,在綜合普通住宅和非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上,將預(yù)征率定為5%。
三、關(guān)于強調(diào)分開核算的原則
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)文件規(guī)定,納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。鑒于此,在本文中再次強調(diào)應(yīng)按房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)分開核算收入、分開計稅的原則,分別預(yù)征。普通住宅和非普通住宅預(yù)征率不一樣,因此要按房產(chǎn)的類型分別核算;而一個項目中既有保障性住房,又有非保障性住房,應(yīng)區(qū)分性質(zhì)、類型分別核算,凡不能分別核算銷(預(yù))售收入的,一律從高適用預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。特別需要注意保障性住房內(nèi)配套建設(shè)的商鋪等非保障性住房,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進行預(yù)征管理。
四、關(guān)于公告時間的銜接問題
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2023年第20號公告)的生效時間是2023年12月25日,即2023年3號公告是從2023年12月25日起失效,為了保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性,本公告從2023年12月25日起執(zhí)行。
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