悲觀者眼里，談起房地產(chǎn)，總是離不開泡沫二字。那到底我們國家的樓市泡沫有多高？全國來看哪里的泡沫最高呢？恰好易居研究院最近發(fā)布了一份全球房價(jià)泡沫的報(bào)告，報(bào)告選取了全球 80 個(gè)主要國家。通過分析各國中心

悲觀者眼里，談起房地產(chǎn)，總是離不開泡沫二字。

那到底我們國家的樓市泡沫有多高？全國來看哪里的泡沫最高呢？

恰好易居研究院最近發(fā)布了一份全球房價(jià)泡沫的報(bào)告，報(bào)告選取了全球 80 個(gè)主要國家。

通過分析各國中心城市售租比，各國房貸收入比，各國非中心城市售租比，各國房價(jià)收入比，三個(gè)值加權(quán)來計(jì)算出房價(jià)泡沫值。

首先我覺得大家要清楚，不僅僅是我們國家，全球的房價(jià)都在漲，歐洲美國漲了這么多年，還在一路往上。

前些年連一直控制的比較好的德國房價(jià)也漲起來了。德國新加坡一直是房價(jià)控制得好的唯二國家，現(xiàn)在只剩新加坡了。

說回這個(gè)報(bào)告吧，截止到 2021 年末，全球平均的房價(jià)泡沫值為 14.4%，自從 2017 年之后就開始每年都在創(chuàng)新高。

在 2020 年疫情爆發(fā)后，全球主要國家為應(yīng)對(duì)危機(jī)紛紛貨幣大放水，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)價(jià)格泡沫飆升，尤其是韓國阿根廷這些國家，用暴漲形容不為過。

而我們國家在全球又是什么水平呢？

在全球 80 個(gè)主要國家中，用這個(gè)指標(biāo)，我們排名第七，甚至比美國的 20.5% 還要高出 4 個(gè)百分點(diǎn)。

再橫向?qū)Ρ纫幌拢?strong>我們國家的房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球、亞洲地區(qū)和新興經(jīng)濟(jì)體的平均值。

這么看來，我們國家的房價(jià)泡沫是真的一點(diǎn)都不容小覷。

但說實(shí)在的，我認(rèn)為這樣的對(duì)比意義并不大，首先不說這個(gè)值本身能否說明泡沫，因?yàn)榕菽鋵?shí)是算不出來的，另外，主要還有兩個(gè)原因。

靠前，西方發(fā)達(dá)國家很早就完成了原始積累了，而他們的靠前桶金是通過殖民掠奪回來的；又或者有些國家家里就有礦，不愁吃喝，比如澳大利亞和加拿大這樣。

這些國家對(duì)土地財(cái)政依賴度沒這么高，或者說壓根不需要通過土地財(cái)政去獲得資金來進(jìn)行城鎮(zhèn)化發(fā)展。

但一窮二白的我們，無路可走，只能通過房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

第二，每個(gè)國家的發(fā)展周期，發(fā)展軌跡不一樣。

中國目前還是處于工業(yè)化發(fā)展的快速時(shí)期，城鎮(zhèn)化的腳步仍然往上，經(jīng)濟(jì)增長仍然比發(fā)達(dá)國家快，這決定了我們房價(jià)上漲預(yù)期比發(fā)達(dá)國家更高。

因?yàn)榕c西方的后工業(yè)化時(shí)代不一樣，西方早就不需要通過大規(guī)模城市開發(fā)建設(shè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，他們的城市基建有的在一戰(zhàn)二戰(zhàn)之前就已經(jīng)建好了。

就比如當(dāng)年德國在青島修建的下水道一樣，現(xiàn)在也還在用。

其實(shí)在過去的歷史上，發(fā)達(dá)國家對(duì)于基建房地產(chǎn)的投資一點(diǎn)都不比我們少。

上世紀(jì) 30 年代的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，后來使出羅斯福新政和凱恩斯主義，說到底也是拉基建，通過天量的公共工程投資帶動(dòng)其上下**業(yè)發(fā)展。

田納西河水利工程就是其中一項(xiàng)，最后不僅建成了大型的水電站，還有完整的航運(yùn)系統(tǒng)；另外以工代賑，也是通過建設(shè)公路機(jī)場等基建來拉動(dòng)就業(yè)。

這樣巨大的投資下，土地的價(jià)值就會(huì)越高，房價(jià)也在應(yīng)聲上漲。

只是美國很精明，當(dāng)時(shí)利用了貨幣貶值消化了房價(jià)上漲帶來的泡沫。（1934 年通過了《白銀收購法案》以此來促進(jìn)美元大幅貶值。）

當(dāng)債務(wù)高的時(shí)候，用通脹來稀釋債務(wù)和泡沫，幾乎是全球采用的通用方法，較早受傷害的是沒有擁有資產(chǎn)的普通人。

美國如此，歐洲如此，我們估計(jì)差不了太多。

其實(shí)房價(jià)泡沫真的不可怕，關(guān)鍵是能否消化掉這些泡沫。

這些年，我們不斷地在「生產(chǎn)泡沫和消化泡沫」中前進(jìn)。

房價(jià)漲了一點(diǎn)就調(diào)控一下擠一擠，或者再來一把去杠杠，房價(jià)熄火了再松一松，房價(jià)又反彈一點(diǎn)，如此循環(huán)。

在 2015 年之前，中國的房價(jià)泡沫一直都控制得比較好。

房價(jià)在上漲的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展，大家的收入翻倍，加上通脹，房價(jià)泡沫也就消化掉了。

但是 2015 年之后，很明顯，房價(jià)泡沫增長速度加快，2015 年 -2016 年間，從 -6.3% 猛增至 3%，差不多 10% 的增幅。

2016 年的樓市狂潮，相信很多人還歷歷在目，當(dāng)時(shí)全國上至一線城市，下至 18 縣的犄角旮旯，房價(jià)都在瘋了似的上漲。

收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通脹都有點(diǎn)追不上房價(jià)了。

從此以后，房地產(chǎn)的泡沫就開始逐漸形成，每年增加，每年都在創(chuàng)新高。

這一點(diǎn)從中國居民的杠桿率也能佐證，中國居民杠桿率快速增長也是從 2015 年后開始的。

疫情后的放大水，杠桿率直接拉爆，上圖可以明顯看到 2020 年二季度后杠桿率飆升。

所以去年才會(huì)下狠心去打壓房地產(chǎn)，希望泡沫可以縮小一點(diǎn)（只是沒想到出手狠了點(diǎn)）。

今年市場已經(jīng)在消化泡沫了，中國的居民杠桿率開始回調(diào)，2020 年和 2021 年居民杠桿率都維持穩(wěn)定。

今年一季度的杠桿率已經(jīng)開始回調(diào)了，全年大概率也是回調(diào)的趨勢。

中國那么大，每個(gè)地方的情況都不一樣。

很多人的慣性思維會(huì)認(rèn)為，房價(jià)高的地方泡沫就一定大，但其實(shí)現(xiàn)實(shí)情況并非如此。

易居的報(bào)告并沒有分析全國具體情況。但其實(shí)我們也可以從過往的數(shù)據(jù)中窺探一二。

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《中國人口普查年鑒 -2020》，進(jìn)一步披露了第七次全國人口普查的詳細(xì)數(shù)據(jù)。

截止到 2020 年，全國共有家庭戶 4.65 億戶。從居住面積來看，平均每戶居住面積達(dá)到 111.18 平方米，人均居住面積達(dá)到 41.76 平方米。

下圖可以看到，中國有一半的省市的人均住房面積都超過了全國平均水平。

圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

人均住房面積最高的地區(qū)是江西，達(dá)到 54.96 平方米，也是我國人均面積較早突破 50 平的地區(qū)。

人均住房面積最小的地區(qū)則是上海，僅 32.28 平方米。

不過這個(gè)表格是全國的情況，包含了城鎮(zhèn)和農(nóng)村。

我們知道，農(nóng)村有大量宅基地，面積比較大，有的還是空置的，這就造成了我國居民在居住方面結(jié)構(gòu)性不均衡的情況。

所以城市人均住房面積才更好地反映商品房的情況。

根據(jù)七普年鑒，2020 年我國城市家庭平均每戶住房面積是 92.17 平方米，人均居住面積為 36.52 平方米，比全國是要少些。

不過，地區(qū)之間的差異也很大。

在 31 個(gè)省市中，有 18 個(gè)省份的人均住房面積超過全國水平。

排名靠前的變成了**，人均居住面積 52 平，湖南、河南、云南、湖北、江蘇、青海、陜西、江西都超過 40 平。

大家發(fā)現(xiàn)沒，除了江蘇、山東、2 個(gè)東部省份外，其余都來自中西部。

這說明了兩點(diǎn) :

靠前，中國人口密度從東到西逐漸降低。

第二，中西部地區(qū)并不缺房子住。

最后墊底的省份卻變成了廣東，人均住房面積 29 平，也是較早一個(gè)低于 30 平的省份。

另外上海、海南、北京的人均住房面積，都低于 35 平。

數(shù)據(jù)不敢說 100% 準(zhǔn)確，但是也能作為參考。

所以，中國房地產(chǎn)泡沫大的地方，根本不在房價(jià)高的城市，不在東部人口發(fā)達(dá)的城市，反而是人口流出的中西部。

這些數(shù)據(jù)和結(jié)論也跟我們一直以來的感覺是相似的。

擁有一二線城市的房子，相對(duì)是更健康，更穩(wěn)健的資產(chǎn)。

其實(shí)對(duì)比來看，廣東珠三角的確也有很多地方的房價(jià)不過萬，包括江門，肇慶，清遠(yuǎn)，中山佛山的郊區(qū)也有不少七八千的。

但是中西部很多更落后的縣城，人口不斷流失，房價(jià)反而要七八千一平，甚至過萬。

這些地方我覺得未來將會(huì)是中國房價(jià)泡沫最大的地方。