銀行，終于要開始 雞樓市 了。從三道紅線、收緊房貸，到不斷降息鼓勵(lì)貸款，不過一年時(shí)間，銀行對樓市態(tài)度已經(jīng)扭轉(zhuǎn) 180 度！風(fēng)向大變，還有哪些大招要隆重登場？銀行掌控著樓市的水龍頭，牽一發(fā)而動(dòng)全身，

銀行，終于要開始 " 雞樓市 " 了。

從三道紅線、收緊房貸，到不斷降息鼓勵(lì)貸款，不過一年時(shí)間，銀行對樓市態(tài)度已經(jīng)扭轉(zhuǎn) 180 度！

風(fēng)向大變，還有哪些大招要隆重登場？

銀行掌控著樓市的水龍頭，牽一發(fā)而動(dòng)全身，也是決定房地產(chǎn)漲跌的終極密碼。

難怪，銀保監(jiān)會(huì)短短一句話，就掀起了房地產(chǎn)軒然***——

" 房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭，得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn) "。

這個(gè)說法，意味深長，絕對值得細(xì)品。

翻一翻這幾年銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清的表述，就會(huì)看到清晰的轉(zhuǎn)向過程。每一次重磅定調(diào)，都讓市場抖三抖。

2020 年 12 月，郭主席說：

" 堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！?"

2021 年 3 月，在國新辦發(fā)布會(huì)上，郭主席說：

" 房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大的灰犀牛 "；

但到了 2022 年 3 月，同樣是國新辦發(fā)布會(huì)，他卻調(diào)轉(zhuǎn)話頭：

" 房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到扭轉(zhuǎn) "，且 " 去年房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融業(yè)是好事，但希望調(diào)整平穩(wěn)些 "。

如今，銀保監(jiān)會(huì)的態(tài)度更是徹底扭轉(zhuǎn)。

灰犀牛一詞，指的是體積龐大、影響劇烈，看得見卻難以阻擋和預(yù)測的危機(jī)。

在銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)中，房地產(chǎn)泡沫從 " 最大灰犀牛 " 轉(zhuǎn)為 " 泡沫化勢頭得到扭轉(zhuǎn) "，再到 " 實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn) "，意味著——

房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)見底了。

接下來，要做的就不是預(yù)防樓市過熱，而是防止樓市過冷了。

畢竟，今年以來的數(shù)據(jù)，只能用慘不忍睹來形容。

從今年 2 月份開始，居民中長期貸款（以房貸為主）就出現(xiàn)了同比減少的趨勢，幾乎是一瀉千里。

背后，是整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期和經(jīng)濟(jì)都上不來，人們寧愿把錢都存進(jìn)銀行，也不愿意買房：

今年 1-8 月，全國商品房銷售面積同比下滑 23%

為此，地方已經(jīng)應(yīng)出盡出。近幾個(gè)月以來，寬松性政策暴漲，不說小地方的購房補(bǔ)貼和各種奇葩***政策，就連一二線也是動(dòng)作頻頻。

南京、寧波、合肥和武漢三大強(qiáng)二線城市，基本都敞開了限購的大門，剩下一線以下城市，自然也沒有再限購的必要。

或許是意識到預(yù)期一旦被打趴，就很難再扶回去。地方卯足了勁鼓勵(lì)買房，央行也做了不少 " 超預(yù)期 " 動(dòng)作。

例如，8 月份出現(xiàn)了罕見的非對稱降息，目前已經(jīng)有 86 個(gè)城市的主流房貸利率為首套房 4.1% 的最低水平。

不僅如此，多地也恢復(fù)了 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的操作，二套房首付比例大多出現(xiàn)大跳水，基本都回到了 2016 年的水平。

現(xiàn)在，房貸利率夠低了吧？首付比例夠低了吧？

但未來還會(huì)再降。

第四季度的房地產(chǎn)基調(diào)，依舊是 " 松綁松綁再松綁 "！

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，復(fù)蘇之路還面臨重重困難。

人們買房的問題不在于名額和利率，而是變成了：

對期房的恐懼。

遍地野蠻生長的爛尾樓們，就是買房人心頭揮之不去的陰霾，沒有人知道它什么時(shí)候就會(huì)落到自己的頭上，吞噬未來人生三十年的金錢和幸福。

這意味著，對于需求端的松綁，效果總歸是有限的。

而這也是這次談話中重點(diǎn)提到的：

" 合理滿足房地產(chǎn)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等頭部房企風(fēng)險(xiǎn) " 且 " 增量風(fēng)險(xiǎn)基本控制 "

只有從供給端下手，穩(wěn)定買房人的預(yù)期，才能真正實(shí)現(xiàn) " 穩(wěn)樓市 "。

這里面，主要有兩件事情要做。一是處理已經(jīng)暴雷的房企，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延，推進(jìn)保交樓。

關(guān)于保交樓，各地基本都把最大的力氣花在了這件事情上，畢竟這已經(jīng)不是單一金融領(lǐng)域的事情了，而是上升到政治覺悟這一層面。

今年 7 月以來，已經(jīng)有 36 地提出了相關(guān)措施，包括重慶、北京等。

其中，又以 " 爛尾樓之都 " 鄭州的動(dòng)作最為典型。

鄭州最早提出處理爛尾樓的四大舉措，最近又宣布將大干 30 天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。

這次，鄭州是真的下了決心——

對于挪用資金、合同欺詐的房企，直接動(dòng)用公安部門的力量，對其重拳出擊。

9 月 21 日，鄭州通報(bào)了 5 起房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件，共 22 名涉案人員被采取刑事強(qiáng)制措施。

例如，某房企非法挪用建設(shè)資金，導(dǎo)致在建的 2000 多套房子停工，6 名涉案人員被以涉嫌挪用資金罪等罪名被抓，同時(shí)被非法挪用的資金也都依法追回。

這一招，可謂大快人心！

鄭州，已經(jīng)開始了***雞儆猴的靠前步，接下來，若是還有躺平的老賴開發(fā)商，也要掂量幾番：

究竟是老老實(shí)實(shí)配合交樓，還是一塊進(jìn)去做做獄友？

當(dāng)然，除了地方各自用上狠招，中央也要在錢這一塊上想辦法從旁輔助。

9 月 22 日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆 " 保交樓 " 專項(xiàng)借款，支持遼寧 " 保交樓 " 項(xiàng)目。

可以說，今年的金九銀十，不是樓市的金九銀十，而是爛尾樓的 " 金九銀十 "。

不管是地方還是中央，都要用盡各種辦法，把爛尾樓這塊 " 毒瘤 " 徹底挖出，絕對不能讓其成為房地產(chǎn)復(fù)蘇的阻礙。

二是適當(dāng)放松房地產(chǎn)融資，讓還沒有暴雷的房企穩(wěn)住。

歷經(jīng)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控后，現(xiàn)在還沒有暴雷的房企，大多已經(jīng)渡劫成功，接下來問題不大。

畢竟，一個(gè)恒大就夠全國焦頭爛額。若是再來半個(gè)，那還得了？

這次講話，還有一個(gè)非常重要的信號，即 " 地方***隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到穩(wěn)妥處置 "。

這是什么意思？

去年年底以來，城投就成為地方土地的兜底大軍，幫助地方財(cái)政勉力維持。這一點(diǎn)，我們在《城投撐不住了》一文中有過非常詳細(xì)的闡述。

很多沒人要的地，背負(fù)著重任的城投都想盡辦法掏錢拿，例如福州、天津、上海、深圳、廈門城市郊區(qū)的地塊，甚至幾乎全部被城投包圓。

但下半年以來，城投也開始拿不動(dòng)了。

2022 年前兩輪集中供地，地方城投平臺(tái)公司拿地金額分別下降至 1488 億元和 980 億元。

背后原因就在于，城投的兜底游戲，本質(zhì)是金融游戲。

據(jù)財(cái)新報(bào)道，2013 年，國內(nèi)城投債余額為 2.1 萬億，到 2022 年 5 月，已經(jīng)增加至 13.74 萬億。

這其中有將近 6 萬億，都是這兩年新增加的。

為了防范風(fēng)險(xiǎn)外溢，各大部委多次提及 " 防止新增地方***隱性債務(wù) "，甚至在 3 月份強(qiáng)調(diào)，" 完善對房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的外債調(diào)控，持續(xù)防范外債風(fēng)險(xiǎn) "。

城投被卡了脖子，拿錢越來越困難了。

所以說，要維持地方財(cái)政，城投兜底的路子已經(jīng)難以走通，因?yàn)檫@個(gè)把戲壓根就不具有可持續(xù)性，僅僅是救急之舉。

問題是，房企不拿地，城投拿不動(dòng)地，一筆可觀的收入斷了，但地方每天都還有龐大的開支，教育、基建、防疫，樣樣都要花錢 ...... 兩難之下，地方一拍腦袋：

城投雞不動(dòng)了，那就再雞一雞房企吧！

這不，也是在昨天，武漢召集十幾家頭部房企座談，包括萬科、保利、華潤、中海，甚至還有融創(chuàng)。

會(huì)議上，端得是政企一家親，地方對房企們親切慰問，詢問他們拿地困難何在，接著又是一番鼓勵(lì)——

多拿點(diǎn)地吧！

房企也很實(shí)誠，直接建議武漢降低二套房首付比例，順便優(yōu)化賣地條件，提了一大堆建議。

畢竟，說得好聽，不如做得實(shí)在。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，還是回到了兩個(gè)大字：

***。

朝野上下，這便是最大公約數(shù)了。

◎本文作者 | 夏蟲