200多萬買房，稅率下調(diào)后價格相差三四萬，這錢能退嗎

　　稅收是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一，最近幾年，為增加經(jīng)濟(jì)活力，我國不斷下調(diào)增值稅稅率，可是在這個過程中也產(chǎn)生了一些分歧。

　　例如，買房時增值稅是11%，在購房合同里，購房者只能按照這個稅率來計算總房價、基礎(chǔ)房價、稅額?？山环繒r，增值稅率降為9%，總房價沒變，稅額卻降低了。那么中間存在的“兩個點(diǎn)”差額，究竟該留給開發(fā)商，還是返還給購房者？

　　鄭州市民安靜（化名），最近就在為這個問題煩惱。

　　購房合同與發(fā)票上的增值稅不一致

　　鄭州市民安靜最近就在為“兩個點(diǎn)”的誤差奔波。

　　2023年，為改善生活，安靜和愛人商量后，購買了惠濟(jì)區(qū)一套房子。

　　“總共是130多平方米，價格在230萬元左右。”安靜說，因?yàn)槭瞧诜?，所以?dāng)年只簽了合同，一直沒有拿到正式的增值稅發(fā)票。

　　“我們當(dāng)時簽的合同，里邊寫的增值稅是11%，與最近收到的發(fā)票不一致?！卑察o表示，2023年4月底交房時，開發(fā)商向她提供了一張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，上邊顯示，她所購買房屋，增值稅是按照9%來征收的。

　　“合同與發(fā)票為什么會出現(xiàn)2個百分點(diǎn)的差額？”安靜稱，她與其他業(yè)主溝通發(fā)現(xiàn)，大家都遇到這樣的問題。

　　“我們找開發(fā)商問，得到的答復(fù)是國家稅率調(diào)整?！卑察o覺得，如果是國家調(diào)整了稅率，開發(fā)商應(yīng)該提前告知業(yè)主，并且退還差額，而不是“據(jù)為己有”。

　　200多萬元的房子稅額相差三四萬元

　　“算下來我家房子的差額有三四萬元，我肯定接受不了?！卑察o家的“兩個點(diǎn)”價值不菲。

　　她向河南商報記者提供了一份購房合同。其中顯示，商品房的價款含稅總金額為2383542元，其中不含稅金額為2147335.14元，增值稅金額為236206.86元，稅率為11%。

　　而安靜提供的增值稅普通發(fā)票顯示，她所購買房屋價稅合計2383542元，房價金額為2186735.78元，稅額為196806.22元，稅率為9%。

　　對比兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，不難看出，安靜所購買房子含稅價格一致。差別在于合同上的稅額比發(fā)票上多了三四萬元，而這些差價“跑”到了不含稅房價上。

　　“我們首付百分之三十，共72萬多元?！辟彿亢贤?，安靜首付共計723542元，比例為30.36%，商業(yè)貸款金額為1660000元，比例為69.64%。

　　這意味著，安靜購房時，是按照含稅總金額付款的。也就是說，她已經(jīng)承擔(dān)了基礎(chǔ)房價和增值稅。

　　除了安靜以外，小區(qū)多位業(yè)主向河南商報記者展示了自家購房合同與發(fā)票，情況相似。差別在于數(shù)額上。

　　“開發(fā)商是按照11%跟我們要的，最后只給國家交了9%。這我們肯定不愿意。”安靜說。

　　購房者覺得開發(fā)商應(yīng)該退還增值稅差額

　　為什么合同與發(fā)票上的增值稅稅率會有兩個百分點(diǎn)的差異呢？

　　河南商報記者了解到，2023年5月1日起，全國范圍內(nèi)推開營業(yè)稅改增值稅。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%。后來在2023年5月1日和2023年4月1日，房地產(chǎn)業(yè)增值稅先后降至10%和9%。

　　也就是說，安靜買房付錢時，通用的增值稅稅率的確是11%，獲得發(fā)票時，通用的增值稅稅率變成9%。

　　那么問題來了，稅率降低后，兩個百分點(diǎn)的差額，應(yīng)就給留開發(fā)商，還是退給業(yè)主？

　　誰會跟錢過不去呢？毫無疑問，業(yè)主們肯定覺得開發(fā)商應(yīng)該退還中間的差額。

　　“合同上寫得清清楚楚，我們交的錢里，有11%是用于繳納增值稅的?！卑察o說，開發(fā)商只將9%用作增值稅，與合同約定不符。

　　“我們交的錢不變，稅少了，差額肯定是跑開發(fā)商那兒了?！睒I(yè)主吳桐（化名）說，他能夠接受按照購房時稅率執(zhí)行，將兩個百分點(diǎn)的差額交給國家，或者國家再以退稅形式返還給開發(fā)商，但不能接受，開發(fā)商直接將差額算到基本房價中?！昂贤袑懙?，稅率變動由買受人承擔(dān)。假如稅率提高了，肯定讓我們補(bǔ)差額?，F(xiàn)在稅率降低了，難道不應(yīng)該給我們退錢嗎？”

　　“即便是國家降稅了，開發(fā)商也應(yīng)該按照新標(biāo)準(zhǔn)跟我們收，而不是擅自把我們多交的稅，變成房價吧?！痹诎察o看來，開發(fā)商退回這筆錢，理所應(yīng)當(dāng)。

　　為何無法退稅開發(fā)商這樣說

　　而開發(fā)商則不這樣認(rèn)為。在給業(yè)主們的書面回復(fù)中，開發(fā)商認(rèn)為，購房合同在增值稅稅率變動前就錄入了房管局系統(tǒng)，適用11%的稅率符合當(dāng)時的政策規(guī)定。

　　至于為何無法退兩個點(diǎn)的增值稅，開發(fā)商稱，增值稅的納稅義務(wù)人為賣方，并非買方。

　　在合同中，出賣人與買受人約定按建筑面積計算商品房價款，并約定了商品房單價及總金額。具體稅率并非雙方在商談合同時的重點(diǎn)。即增值稅稅率系通過房屋總價倒推計算得出。

　　關(guān)于究竟是否應(yīng)該退兩個百分點(diǎn)的增值稅差額，河南商報記者聯(lián)系了開發(fā)商。工作人員稱會向財務(wù)部門了解詳情后給出回復(fù)。

　　“增值稅一般是包含在總房價里的，由開發(fā)商自己申報，而不是買房者申報?！编嵵菀患曳康禺a(chǎn)企業(yè)法務(wù)人員稱，大多數(shù)情況下，房產(chǎn)企業(yè)只會在購房格式合同中約定總房價，但并不會涉及增值稅問題?！熬拖袢コ匈I東西一樣，所買的商品都包含增值稅，但不會有人專門告訴你這里邊有多少是基礎(chǔ)價格，多少是增值稅。”

　　“增值稅繳納，一般是按照納稅義務(wù)發(fā)生時間確定稅率的?！焙幽仙虉笥浾邚亩悇?wù)部門了解到。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)增值稅申報，一般是在交房時。”就職于稅務(wù)部門的趙笑（化名）分析，安靜簽訂購房合同時間為2023年4月，當(dāng)時增值稅的確為11%，所以在合同中用這個稅率計算增值稅并無不妥。

　　而交房時間為2023年4月30日左右，所以增值稅申報應(yīng)該按照最新稅率來計算，也就是9%?！八哉f，從稅收的角度來講，我覺得開發(fā)商并沒有什么問題。”趙笑說。

　　律師：如果合同中明確稅率開發(fā)商應(yīng)歸還差額

　　“近段時間遇到的這種咨詢比較多?！贬槍﹂_發(fā)商是否應(yīng)該退還兩個百分點(diǎn)的差額，稅務(wù)律師丁先生介紹了自己的觀點(diǎn)。

　　“在該案件中，開發(fā)商明確了不含稅房價，與日常的交易行為就不同了?！倍∠壬e例，假如總房價為100萬元（不含稅），2023年初稅率為11%，開發(fā)商應(yīng)該收業(yè)主111萬元，需要上交給稅務(wù)局11萬元。稅率降低以后，開發(fā)商收業(yè)主111萬，交給稅務(wù)局9萬元，那么開發(fā)商的現(xiàn)金進(jìn)入量就增加了。

　　“解釋這個問題，準(zhǔn)確來說就是價稅合計問題?！倍∠壬f，一般情況下，價稅是綁在一起的，如果合同中明確價、稅分開的話，開發(fā)商是需要退還差額的。

　　“稅率高、稅率低是不會損害到開發(fā)商利益的?！倍∠壬鷱?qiáng)調(diào)，增值稅是間接稅，表面上看開發(fā)商是納稅人，實(shí)際上消費(fèi)者才是納稅人，降稅的真正目的，其實(shí)是讓利于消費(fèi)者。

　　中原區(qū)一家律師事務(wù)所律師劉先生查看了安靜的購房合同后表示，從稅收角度上看，開發(fā)商的做法沒有什么錯。但的確已經(jīng)明確了稅率和稅額，發(fā)生變化后，理應(yīng)還給購房者?！斑@只是初步判斷，具體情況還需要結(jié)合房屋單價、當(dāng)時與開發(fā)商協(xié)商內(nèi)容等具體情況綜合判斷?！?/p>

　　類似情況在全國多地發(fā)生

　　河南商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近幾年來，隨著國家不斷降低增值稅稅率。類似安靜所遇到的糾紛，在全國多地發(fā)生，甚至有不少鬧上法院。不過從結(jié)果上看，法院似乎并不支持業(yè)主們索要差額。

　　2023年，溫州市民林女士購買了一套房子。與開發(fā)商簽訂的合同顯示，林女士是按照11%的稅率向開發(fā)商支付總房款的。之后，稅率發(fā)生變動，但開發(fā)商拒絕退還差額。

　　最終，法院判決，林女士要求被告返還不動產(chǎn)增值稅款，缺乏事實(shí)依據(jù)，其請求不予支持。開發(fā)商的辯稱及其對合同相關(guān)條款的解釋，予以采納。

　　無獨(dú)有偶，全國的另一起案例也是同樣結(jié)果：

　　“營改增”新政落地前，蘇州一購房者李女士與開發(fā)商簽訂合同，約定采取固定房屋總價的計價方法，并按約付了160余萬元購房款。不久，銷售不動產(chǎn)增值稅率從11%調(diào)整為10%，購房者李女士認(rèn)為“既然稅率下調(diào)，房款也應(yīng)下調(diào)”，遂將開發(fā)商訴至法院，要求返還1%的增值稅差1.6萬余元。最終，蘇州市虎丘法院依法判決駁回了原告的訴請。

　　法院認(rèn)為，首先不動產(chǎn)屬于家庭的大額財產(chǎn)，不動產(chǎn)買賣事宜關(guān)系重大，故雙方通過合同作出固定房屋總價款的約定是有利于維護(hù)商品房交易秩序穩(wěn)定的。

　　其次，雙方合同補(bǔ)充條款約定，原告李女士購買涉案房屋適用增值稅稅率為11%?！伴_發(fā)商因銷售商品房而產(chǎn)生的增值稅稅款系開發(fā)商的經(jīng)營、銷售成本之一，開發(fā)商在計算商品房的成本時將其考慮在內(nèi)無可厚非，但雙方已經(jīng)通過合同作出固定房屋總價款的意思表示，且補(bǔ)充條款的約定并不具有降稅即降價的意思表示，故在沒有降稅降價明確約定的情形下，房產(chǎn)公司是否繳稅、繳稅的具體金額、種類對于房屋總價款不產(chǎn)生任何影響?！?/p>

　　最后，增值稅的納稅義務(wù)人為被告房產(chǎn)公司，并非李女士。國家降低增值稅稅率，直接目的是給企業(yè)減輕稅負(fù)，從長遠(yuǎn)看也必將作用于消費(fèi)領(lǐng)域，從而惠及廣大消費(fèi)者。

　　對此你怎么看？