西地稅發(fā)[2023]235號 西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知

西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知

西地稅發(fā)[2023]235號 2023-11-11

　　為了加強土地增值稅的征收管理，規(guī)范土地增值稅政策執(zhí)行，稅款預(yù)征及清算工作開展，依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2023]220號)等有關(guān)文件精神，現(xiàn)將我市土地增值稅清算有關(guān)問題明確如下。請遵照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于土地增值稅免預(yù)征問題

　　按照《陜西省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房和舊城改造項目可享受免預(yù)征照顧，納稅人可持發(fā)改委(或前計委)相關(guān)立項及政府城中村改造相關(guān)文件在主管地稅局確認(rèn)后，到市局辦理免預(yù)征備案手續(xù)。上述免預(yù)征開發(fā)項目待達到清算條件后進行清算。

　　二、清算項目的確定問題

　　清算項目以規(guī)劃部門審批的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或房屋管理部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》中所列建設(shè)項目為準(zhǔn)。

　　三、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　四、住宅和非住宅的確認(rèn)問題

　　判斷房產(chǎn)屬住宅或非住宅，以《商品房預(yù)售許可證》和房產(chǎn)證記載的房產(chǎn)用途為準(zhǔn)。

　　五、普通住宅的征免稅問題

　　納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目，由多棟單體建筑組成，有的單體建筑屬普通住宅，有的屬其他商品房的，包括商住樓、綜合樓等單體建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必須分別按照“普通住宅”“非普通住宅”兩類核算土地增值額計算土地增值稅。

　　納稅人對普通住宅和其他商品房未分別進行財務(wù)核算的，可根據(jù)平均成本分?jǐn)偡ǚ謩e核算普通住宅和其他商品房的土地增值額，即根據(jù)平均每平方米建筑面積的扣除項目金額乘以相應(yīng)的房產(chǎn)建筑面積，分別確定普通住宅和其他商品房的扣除項目金額分別計算土地增值稅。

　　六、關(guān)于土地使用稅和印花稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅和印花稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支按規(guī)定予以扣除。

　　七、關(guān)于拆遷補償費的確認(rèn)問題

　　納稅人在征地過程中支付了拆遷補償費，如青苗補償費、遷墳補償費、安置費等，但由于拆遷補償費的憑據(jù)不屬于發(fā)票管理范圍，因此，對納稅人在取得土地使用權(quán)時確實支付了拆遷補償費的，其扣除金額，根據(jù)雙方簽訂的補償協(xié)議、收付款憑據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)資料確定。

　　八、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　　(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　九、關(guān)于總局《規(guī)程》第九條(一)款標(biāo)準(zhǔn)問題

　　《規(guī)程》第九條(一)款中“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的”是指所有開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)有關(guān)部門竣工驗收、全部銷售并收訖營業(yè)收入狂想或者已開具索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的項目。對開發(fā)產(chǎn)品雖未銷售但已發(fā)生自用、出租、出借等情形，在統(tǒng)計口徑上視同已完成銷售，但對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的不征收土地增值稅。

　　十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　十一、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　十三、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用分?jǐn)倖栴}

　　對于同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的分?jǐn)傆嬎?，暫按照以下原則處理：

　　1、同一清算項目中不同類型房地產(chǎn)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅;

　　2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)費用等，一律按照建筑面積占比進行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率;

　　3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料(如決算報告、圖紙等)且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本。

　　十四、關(guān)于利息支出的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計入房地產(chǎn)開發(fā)成本予以扣除;屬于房地產(chǎn)項目完工后發(fā)生的，應(yīng)計入財務(wù)費用按規(guī)定予以扣除。

　　十五、關(guān)于“以房抵債”、“以房抵息”問題

　　“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務(wù);“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或者借款利息。

　　納稅人“以房抵債”、“以房抵息”，依照《細則》第五條的規(guī)定，應(yīng)視為取得了“轉(zhuǎn)讓收入”，應(yīng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他有關(guān)經(jīng)濟收益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。

　　將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的，實際轉(zhuǎn)讓者為土地、增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)比照《條例》、《細則》中轉(zhuǎn)讓舊房的相關(guān)規(guī)定對其征收土地增值稅。

　　十六、地下車位共用面積的分?jǐn)倖栴}

　　為便于掌握和計算，地下車位共用面積應(yīng)與其他共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€清算項目的可售面積中。

　　十七、車位、車庫、車棚成本的核算問題

　　車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

　　1、對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同其他不動產(chǎn)一樣計算土地增值稅;

　　2、對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費用、稅金等不允許作為扣除項目進行扣除。

　　十八、房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算周期問題

　　房地產(chǎn)清算項目開發(fā)費用的計算周期一般從土地受讓土地使用權(quán)當(dāng)月開始，到應(yīng)清算時點月份為止。

　　十九、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的開發(fā)費用分?jǐn)倖栴}

　　同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用暫按以下原則處理：

　　1、同時開發(fā)多個項目共同發(fā)生的財務(wù)費用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開發(fā)項目間按項目進行準(zhǔn)確歸集，核算清楚;

　　2、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用和銷售費用，應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分?jǐn)?，對不能?zhǔn)確、合理分?jǐn)偟?，?yīng)按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例計算確定。

　　二十、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　二十一、關(guān)于對國稅發(fā)[2006]187號文件中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”時間的確定問題

　　國稅發(fā)[2006]187號文件第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓確認(rèn)時間以房地產(chǎn)銷售發(fā)票開具時間為準(zhǔn)。

　　二十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從夠買年度起止轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　二十三、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的征稅問題

　　納稅人受讓土地使用權(quán)后未進行任何開發(fā)再銷售的，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定據(jù)實計征土地增值稅。

　　特此明確。

二〇一〇年十一月十一日

西安市地方稅務(wù)局辦公室

　　西安市地方稅務(wù)局辦公室2023年11月15日封發(fā)