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房貸利率“換錨”該怎么計(jì)算轉(zhuǎn)換后利率會(huì)上漲嗎

1、房貸利率換“錨”如何計(jì)算？

從3月1日開始，存量浮動(dòng)利率房貸的定價(jià)基準(zhǔn)要換成LPR，也就是定價(jià)基準(zhǔn)換錨，在這之前的房貸計(jì)算公式是這樣的：房貸執(zhí)行利率=貸款基準(zhǔn)利率*（1±浮動(dòng)比例）；從公式當(dāng)中也可以看得出來我們房貸的執(zhí)行利率是由貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)比例兩者決定的，而浮動(dòng)比例是永遠(yuǎn)不變的，但是貸款基準(zhǔn)利率是可能會(huì)調(diào)整的，上一次調(diào)整是在2015年，距今已經(jīng)將近5年的時(shí)間了，5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率定格在了4.9%。

而現(xiàn)在以LPR為錨的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸執(zhí)行利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，在這種計(jì)算公式中最關(guān)鍵的是LPR和“點(diǎn)數(shù)”，而其中的“點(diǎn)數(shù)”一旦確定之后就是固定的，但是LPR是可以變動(dòng)的。這是一個(gè)加法的計(jì)算公式，而從前的是一個(gè)乘法的計(jì)算公式。在兩種計(jì)算方式轉(zhuǎn)換的時(shí)候，關(guān)鍵是要確定“點(diǎn)數(shù)”，而在這個(gè)轉(zhuǎn)換過程中，LPR取值是2019年12月份的數(shù)值：4.8%，所以，點(diǎn)數(shù)就等于：你當(dāng)前的房貸執(zhí)行利率-4.8%，比如你現(xiàn)在的房貸利率是5%，那么你的點(diǎn)數(shù)就是0.2%。

你往后的房貸利率就是：LPR+0.2%，其中的LPR是每個(gè)月的20日都會(huì)更新一次，而你可以選擇在一個(gè)周期進(jìn)行重新計(jì)算房貸利率，這個(gè)周期最短是1年，比如你選擇的周期就是1年，你在3月1日完成了轉(zhuǎn)換，而且你選擇重新計(jì)算的時(shí)間是每年的4月1日，那么到2020年的4月1日，你的房貸利率就會(huì)按照最新的LPR加上點(diǎn)數(shù)，得到的結(jié)果就是你最新的房貸利率，使用一年后你再重新計(jì)算一次，如此反復(fù)，直到合同結(jié)束。

2、未來的房貸利率是漲是跌？

其實(shí)整個(gè)轉(zhuǎn)換過程是比較簡單的，大家糾結(jié)和擔(dān)心的地方在于不知道未來LPR是漲還是跌，這個(gè)才是爭論的焦點(diǎn)，如果知道以后的走勢，那么相信每個(gè)讀者都是可以很快就做出決策的。

那么未來的房貸利率是漲還是跌？筆者認(rèn)為是跌的趨勢，原因有這么幾個(gè)：

原因1：短期內(nèi)受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，這個(gè)時(shí)候降息是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的合適舉措，況且在2月20日公布的LPR數(shù)據(jù)已經(jīng)在跌了，雖然是微跌，但是也跌了，如果從去年8月份以來看的話，5年期的LPR已經(jīng)下調(diào)過兩次了，1年期的LPR下調(diào)次數(shù)就更多了。

原因2：去年全球央行主導(dǎo)降息，而今年受疫情影響，全年再次降息的概率大大增加，在外圍都降息的情況下，我們隨著降息的可能性也不小。

原因3：以前我們老說通貨膨脹率高，那個(gè)時(shí)候我們的M2的增長速度是兩位數(shù)數(shù)、甚至個(gè)別時(shí)段快30%，但是現(xiàn)在M2增速已經(jīng)連續(xù)3年維持在8%的水平，這個(gè)就從貨幣供應(yīng)上控制了貨幣的增長。所以，利率也不太可能因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂蠞q。

原因4：中國經(jīng)濟(jì)增速從10%以上下降到了8%，再降到了6%，未來可能進(jìn)一步降到5%，經(jīng)濟(jì)增速在下滑，那么會(huì)帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的投資回報(bào)率的降低，這個(gè)就導(dǎo)致社會(huì)能夠承受的資金成本（利息）是在降低的，從這個(gè)意義上講，LPR沒有比以前高的道理。

所以，筆者總體來看，認(rèn)為未來的LPR是下降趨勢的，這個(gè)僅僅是個(gè)人看法。

為什么房貸計(jì)算器算的和銀行的不一樣

房貸的還款方式一般有兩種：等額本息和等額本金。

一般情況下，網(wǎng)上所流傳的房貸計(jì)算器屬于非銀行專業(yè)人士編寫，僅僅是基于等額本息或者等額本金的基礎(chǔ)算法去編寫的，可能與很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的算法差不多，以月為一期進(jìn)行核算每期的還款本金和利息。

由于銀行核心系統(tǒng)在進(jìn)行利息核算的時(shí)候，必須按日計(jì)息計(jì)提，所以必須以日為單位，所以其等額本息根據(jù)特殊情況的處理方式不同，也會(huì)存在差異；

特殊情況包括：每月天數(shù)的約定，2月分28天/29天，閏月，日利率計(jì)算是按照年利率除以360天還365天來計(jì)算等等。

按照每種特殊情況處理邏輯的不同，實(shí)際上等額本息和等額本金在銀行系統(tǒng)內(nèi)也會(huì)劃分為各種不同的算法，以等額本息為例：如果每月按照實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，屬于一種act算法；如果將每月按照30天來進(jìn)行處理，屬于30E算法；

而房貸計(jì)算器則完全按照以月或者以期為單位進(jìn)行核算，簡單粗暴的把每年按照12期來核算，這樣則完全不會(huì)考慮到上述各種特殊情況，勢必會(huì)造成銀行計(jì)算出來的每月房貸還款金額與房貸計(jì)算器的所算出來肯定多多少少都會(huì)存在差異，所以一般銀行與你簽訂房貸協(xié)議的時(shí)候，都會(huì)有類似于這樣的一句話：具體還款金額以金額計(jì)算的為準(zhǔn)。

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提前還款房貸計(jì)算器可以清楚地看到自己的還款信息，可以對剩余還款進(jìn)行計(jì)算，然后選擇合適的還貸方案，還有還款時(shí)間、還款賬單，可以讓你的還款計(jì)劃一覽無余，非常清晰。

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