怎樣計(jì)算買房的貸款利率

按揭利率也就是商業(yè)銀行執(zhí)行的貸款利率，有兩部分組成，一是央行基準(zhǔn)利率，二是浮動(dòng)比例。

貸款基準(zhǔn)利率由人民銀行制定并公布，分為貸款個(gè)公積金貸款兩項(xiàng)，貸款分為一年（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上，公積金貸款只有五年以下（含五年）和五年以上，每一個(gè)檔次利率都不一樣，但是年限越長利率越高。

而浮動(dòng)比例由各家商業(yè)銀行自行確定，但一般上浮不超過100%，下浮不超過50%。

執(zhí)行利率=基準(zhǔn)利率*（1+浮動(dòng)比例）

比如甲銀行五年期按揭貸款利率下浮10%，其執(zhí)行利率就是4.75%*（1-10%）=4.275%，而乙銀行10年按揭利率上浮20%，其執(zhí)行利率4.9%*（1+20%）=5.88%。

2020年3月開始，所有人的“房貸”都重新計(jì)算，有什么好處

房貸利率可以二選一且只有一次機(jī)會(huì)

等于現(xiàn)在央行給了購房者一道重磅選擇題，就看你如何選，一種是固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，選擇固定利率后，就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

一種是“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率，是央行今年新推出的機(jī)制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

諸葛找房副總裁苑承建表示，對于用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。而LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。

選擇哪種利率比較劃算？

一種是固定的，一種是“LPR+加點(diǎn)”利率，這個(gè)該如何選擇？需要注意的是只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機(jī)會(huì)，后續(xù)不能再次更改。這就難了，想見風(fēng)使舵都不行，只有憑借你那點(diǎn)聰明來賭一把了。

個(gè)人建議，如果真的不是那種喜歡操心的人或者說不喜歡刺激比較懶的人，還是選擇固定利率更劃算，這種劃算不是說你在房貸上是吃虧還是占便宜，而是從個(gè)人生活上不會(huì)受太大影響。固定后，你就不用總是盯著總是操心，省去你大把的精力干點(diǎn)什么不好？

如果屬于喜歡追求刺激或者覺得自己很聰明的人就可以選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，你會(huì)有自己的判斷，你認(rèn)為未來是不是利率保持整體下行態(tài)勢，那么可能會(huì)劃算，當(dāng)然如果你失算了也要認(rèn)。因?yàn)檫x擇的機(jī)會(huì)只有一次。

客觀來說，現(xiàn)在全球正進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，就房產(chǎn)來說，日本、加拿大、法國、德國等國都被認(rèn)為可能會(huì)向負(fù)利率進(jìn)行轉(zhuǎn)變。有人說，越是發(fā)達(dá)國家，房價(jià)越高，價(jià)格越穩(wěn)定，房貸利率越低，越處于低利率甚至負(fù)利率時(shí)期；越是發(fā)展中國家，房價(jià)越低，價(jià)格越波動(dòng)，房貸利率越高，越處于中高利率時(shí)期。伴隨著中國在全球的地位越來越高，總體趨勢也一定是低利率的行情，那么你也就應(yīng)該有自己的選擇了。

剛改購房者的壓力越來越小是大趨勢

此前，官方透露過，隨著市場穩(wěn)定后，房貸利率會(huì)逐步有所下調(diào)，而且對于剛需和改善購房者來說，也將得到最大的實(shí)惠，政策上也會(huì)向真正自住購房者傾斜。所以，無論市場怎么調(diào)整，對真正自住需求者應(yīng)該是保護(hù)的，成本不應(yīng)該有大幅增加，甚至應(yīng)該有所降低才對。

央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。民生銀行首席研究員溫彬表示，這意味著2020年個(gè)人房貸利率保持不變。也就是說，在2020年轉(zhuǎn)換的時(shí)候，你的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化?！百J款利率轉(zhuǎn)換”只是計(jì)算方式轉(zhuǎn)變了，不存在月供增大的可能。從2021年1月1日開始，房貸利率可能會(huì)隨著5年期LPR利率的變化而變化。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼說，無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有利率水平。董希淼認(rèn)為，未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)（浮動(dòng)利率）將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。

此次政策明確，因?yàn)長PR基礎(chǔ)利率每個(gè)月都會(huì)發(fā)布，那么針對“實(shí)際月供是不是每個(gè)月都調(diào)整”的疑問，給出了明確答復(fù)，即可以約定一直不變，也可以約定一年調(diào)整一次，但絕對不會(huì)出現(xiàn)每個(gè)月調(diào)整一次。

房屋抵押貸款計(jì)算器2021年

2021年房產(chǎn)抵押貸款利率計(jì)算器：貸款月利息計(jì)算公式：貸款月利息=貸款本金x月利率x一個(gè)月。

1、短期貸款利息：

短期貸款，按貸款合同簽定日期檔次的法定貸款利率計(jì)算利息。借款合同期內(nèi)，遇到利率調(diào)整不分段計(jì)算利息。

短期貸款按季度結(jié)算利息，每個(gè)季度的最后一個(gè)月的20號為結(jié)算利息日，如果按月結(jié)算利息，每月的20號為結(jié)算利息日。

貸款結(jié)算利息由雙方協(xié)商確認(rèn)。對于貸款期內(nèi)不能按期結(jié)算的話，要按照貸款合同利率按季度或者按月計(jì)算結(jié)算利息，貸款逾期后要改成按罰息利率計(jì)算結(jié)算利息。

2、中長期貸款利息：

中長期貸款利率為一年。

根據(jù)2021年房產(chǎn)抵押貸款利率合同確認(rèn)的日期，按照貸款合同生效日的法定貸款利率計(jì)算利息，每滿一年，再次按照日期的法定貸款利率確認(rèn)下一年度利率。

2021年房產(chǎn)抵押貸款利率中長期借款按季結(jié)息，每季度末月二十日為結(jié)息日。對借款期內(nèi)不能按期付出的利息按合同利率按季計(jì)收。

3、如果逾期要按照罰息利率計(jì)算利息，直到還請本息為止，如果遇到罰息利率調(diào)整分段計(jì)算利息。

4、如果貸款申請展期，那么要按貸款期限來累計(jì)計(jì)算。

5、貼現(xiàn)按貼現(xiàn)日確認(rèn)的貼現(xiàn)利率一次性收取利息。

6、借款人在貸款合同到期日之前還款。

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